AENGEVELT-RESEARCH: Berliner Immobilienmarkt legt weiter zu

Steigende Geldumsätze am Grundstücks- und Investmentmarkt

(firmenpresse) - Nach dem krisenbedingten Rückgang 2008/2009 erholte sich der Berliner Immobilien­markt und legte drei Jahre in Folge auf zunächst EUR 8,7 Mrd., dann EUR 11,1 Mrd. und 2012 auf EUR 12,75 Mrd. zu.
2013 zog der Geldumsatz nochmals deutlich an und erreichte den Spitzenwert von EUR 13,86 Mrd. – der dritthöchste Wert in diesem Jahrtausend nach den beiden globalen Boomjahren 2006 und 2007.
Werden zusätzlich auch Share Deals (2013: EUR 4,03 Mrd.; 2012: EUR 2,85 Mrd.) berücksichtigt, wuchs das gesamte Transaktionsvolumen der Berliner Immobilien­märkte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresvergleich um 15% bzw. EUR 2,3 Mrd. auf rd. EUR 17,9 Mrd. (2012: EUR 15,6 Mrd.). Dieser Wert übertrifft sogar das Ergebnis des Jahres 2006 (EUR 16,6 Mrd.) und ist damit der zweithöchste Geldumsatz in diesem Jahrtausend.

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 13,86 Mrd. entfielen im Jahr 2013:
- rd. EUR 8,82 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 7,94 Mrd.) = +11%
- rd. EUR 1,00 Mrd. auf unbebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 827 Mio.) = +22%
- rd. EUR 4,03 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 3,99 Mrd.) = + 1%

Berliner Investmentmarkt zieht an - Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset und Share Deals) 2013 gegenüber dem Vorjahr um 20% auf rd. EUR 12,53 Mrd. gestiegen (2012: EUR 10,48 Mrd.) und spiegeln damit das anhaltend große Interesse nationaler und internationaler Investoren an der Bundeshauptstadt.

• Dabei entfielen auf das in Berlin traditionell größte Segment der Wohninvestments rd. EUR 8,67 Mrd. Dies entspricht einem Zuwachs binnen Jahresfrist um 50% (2012: EUR 5,79 Mrd.) und übertrifft das jüngste Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 4,92 Mrd.) deutlich um 77%.
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt gab dagegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2013 um 18% auf rd. EUR 3,86 Mrd. nach (2012: rd. EUR 4,68 Mrd.). Dieser Wert lagt aber immer noch deutlich über den Ergebnissen der Jahre 2008 bis 2011.

• Der Großteil des im gewerblichen Segment investierten Kapitals floss 2013 in Büroimmo­bilien:
- Die Nachfrage beschränkte sich im Wesentlichen auf Core bzw. Core+ (z.B. „HumboldHafenEins“, „N°195 Kudamm“). Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 1,97 Mrd. entfielen auf Büroimmobilien 51% des gewerblichen Investmentvolumens.
- Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte (z.B. „Tempelhofer Hafen“ oder „Borsig Hallen“). Mit rd. EUR 910 Mio. entfielen auf sie 24% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens.
- An dritter Stelle rangieren mit rd. EUR 300 Mio. bzw. knapp 8% des gewerblichen Transaktionsvolumens Entwicklungsgrundstücke.
- In Hotelobjekte wurden nach vorläufigen Analysen (Berliner Gutachterausschuss und AENGEVELT-RESEARCH) rd. 7% bzw. EUR 279 Mio. investiert.
- Der Handel mit Objekten gewerblicher bzw. industrieller Nutzung lag mit EUR 17 Mio. in etwa auf Vorjahresniveau. Die Marktquote lag mit 0,4% im Promillebereich.
- Auf die Sonstigen entfallen mit rd. EUR 390 Mio. gut 10% des gesamten gewerblichen Investmentvolumens.

Renditen gaben weiter nach
Die Nachfrage nach stabilen Erträgen mit möglichst geringem Risiko treibt viele Nachfrager in die Premiumlagen bzw. in Premiumobjekte. Gefragt waren demzufolge weiterhin Core und Core+ Immobilien. Das Angebot bzw. die Verkaufsbereitschaft dieser Produkte blieb ausgesprochen gering. Dies führte dazu, dass das die Renditeniveau z.T. weiter nach bzw. auf relativ niedrigem Niveau verharrte. Im Vorjahrsvergleich sind die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser nochmal um 20-Basispuntke gesunken, bei Büroobjekten gaben die Spitzenrenditen um 10 Basispunkte nach. Im Wohnsegment wurde hingegen 2012 ein lokales Minimum erreicht. Hier blieben die Renditen für Top-Objekte im Jahresverlauf 2013 stabil auf sehr niedrigem Niveau.
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahres­verlauf von 4,6% p.a. auf 4,4% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Anfangsrendite von 4,8% p.a. etwas günstiger im Einkauf und liegen rd. 10 Basispunkte unter Vorjahrsniveau.
Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen zwischen 4,8% und 7,1% p.a.
• Am niedrigsten sind die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien. Mit einer Einstiegs­rendite von 4% p.a. verharrten sie auf diesem niedrigen Niveau seit 2012.
Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 4,5% p.a. und 5,9% p.a.
• Im Logistiksegment gaben die Renditen im Jahresverlauf ebenfalls leicht nach. Aktuell werden in der Spitze Einstiegsrenditen von 7,2% p.a. (2012: 7,3% p.a.) erzielt.
• Demgegenüber stabilisierten sich die im Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fachmärkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit gutem Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) unverändert bei 7,3% p.a.

Trends und Ausblick 2014
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine anhaltend hohe Nachfrage am Ber­­liner Grundstücks- und Investmentmarkt.
• Das Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Bevölkerungswachstum. Dabei ist mittlerweile Wohnungsneubau attraktiver angesichts niedriger Renditen im Bestand (Spitzenrendite: 4,0%), zumal er sogar eine höhere Anfangsverzinsung bietet.
• Im gewerblichen Segment verstärkt sich das Engagement in Büroinvestments auch jenseits der Top-Lagen.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden weiterhin vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsab­hängig in Top-Lagen stabile, in mittleren Lagen stabile bis leicht steigende Renditen.
• Das Transaktionsvolumen 2014 hängt letztendlich u.a. von den Preisvorstellungen maßge­bender Verkäuferkreise ab sowie angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und finanzierender Banken von der fachgerechten Due Diligence und Objekt-Dokumentation.

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Datum: 02.04.2014 - 14:14 Uhr
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