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AENGEVELT-RESEARCH analysiert robusten Büromarkt Frankfurt
ID: 1045769
(firmenpresse) - Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 389.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2014: 365.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 24.000 m² bzw. 7%, im Vergleich zum Mittel der jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 463.000 m² p. a.) indessen ein Delta von rd. 16%.
Das verhaltene Ergebnis hängt u. a. mit der im langjährigen Vergleich geringen Anzahl an Großabschlüssen zusammen. Nachdem 2013 rd. 178.000 m² Bürofläche im Rahmen von 18 Vermietungsdeals in der Größenordnung ab 5.000 m² vermittelt wurden, waren es 2014 und 2015 jeweils nur 75.000 m² bis 80.000 m² (vier bzw. neun Mietverträge).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen anziehenden Büroflächen-umsatz von rd. 430.000 m². Das erste Quartal 2016 präsentiert sich dabei mit einem dynamischen Umsatzergebnis von rd. 106.000 m² (I. Q 2015: rd. 83.000 m²; I. Q 2014: rd. 92.000 m²).
Short Facts 2015:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2015 um rd. 140.000 m² auf rd. 1,32 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2016 auf 10,9% des Gesamtbestandes von 12,1 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2015: 11,9%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor Berlin (1,06 Mio. m² bzw. 5,7%) und München (1,04 Mio. m² bzw. 5,4%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat eine weiterhin positive Nettoabsorption, d.h. ein Mehrver¬brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen. Weiterer Faktor war das geringe Fertigstellungsvolumen von rd. 110.000 m² Bürofläche in 2015, von denen zudem 65% vorvermarktet waren, so dass hiervon lediglich 39.000 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen zog die Spitzenmiete von EUR 38,-/m² auf EUR 39,-/m² an.
Prognose / Trends 2016
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf 430.000 m² anziehenden Büroflächen¬umsatz. Dieser Umsatzwert läge lediglich 5% unter dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 453.000 m²).
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 1,25 Mio. m² Bürofläche.
• Das Fertig¬stellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2016 nach bisherigem Kenntnis¬stand auf rd. 150.000 m² an. Hiervon sind zu Jahresbeginn bereits 65% vorvermarktet, d. h. lediglich 35% bzw. rd. 53.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 39,50/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.
Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz¬schwerpunkt im Jahr 2015 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 59% (ca. 230.000 m²) wie in den Vorjahren mehr als die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (2014: 64% bzw. 233.000 m²).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten 2015 die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei mit 13% bzw. knapp 50.000 m² (2014: 12% bzw. rd. 45.000 m²).
• Im Bürobezirk West hat sich der Marktanteil 2015 wieder auf eine markttypische Quote von rd. 5% (ca. 18.000 m²) gestellt, nachdem er im Vorjahr vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) auf 19% bzw. 82.600 m² hochgeschnellt war.
• Die in 2015 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Ost: 9% bzw. 35.000 m², Flughafen: 6% bzw. 23.000 m², West: 6% bzw. 22.000 m², Nord: rd. 5% bzw. 20.700 m² und Süd/Sachsenhausen: rd. 2% bzw. 8.000 m².
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Stärkste Nachfrager waren 2015 die unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienst-leister mit einer von Marktquote von 37% bzw. 145.000 m² (2014: 24% bzw. 89.000 m²).
• Der Anteil der Finanzdienstleistungsbranche – im Vorjahr noch stärkste Nachfrage¬gruppe – halbierte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf 22% bzw. 84.000 m² (2014: 163.000 m² bzw. 45%).
• Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Trans¬port konnten ihren Flächenumsatz 2015 auf 72.500 m² steigern, ihre Marktquote erhöhte sich leicht auf 19% (2014: 65.000 m² bzw. 18%).
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck und die Bereiche Kommunikation/IT inkl. Medien und Verlage erzielten 2015 einen Anteil von jeweils 11% am gesamten Büroflächenumsatz.
Büroflächenumsatz nach Größenklassen - Anteil großflächiger Abschlüsse rückläufig
• Die Verteilung der kontrahierten Flächen in Frankfurt im Jahr 2015 lässt sich in folgenden Größenklassen darstellen:
obis 1.000 m² ca. 46% (2014: 43%; 2013: 38%)
o1.000 bis 3.000 m² ca. 22% (2014: 23%; 2013: 15%)
o3.000 bis 5.000 m² ca. 12% (2014: 13%; 2013: 7%)
oüber 5.000 m² ca. 20% (2014: 21%; 2013: 40%)
• Gegenüber 2013 hat sich 2015 der durch Abschlüsse > 5.000 m² kontrahierte Büroflächenumsatz mit rd. 80.000 m² (2013: 178.000 m²) mehr als halbiert.
Büroleerstände
• Anfang 2016 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,32 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2015: ca. 1,46 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 10,9% (Anfang 2015: 11,9%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2015 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,32 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent¬wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin¬sicht¬lich ihrer vollkommen unter-schied¬lich¬en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 515.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 180.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer¬stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermietflächen - entfallen in Frank¬furt rd. 35.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen vom gesamten nominellen Fläch-enleerstand von 1,32 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 590.000 m². Das sind rd. 45% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 12,1 Mio. m² lediglich 4,9%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte marktwirksamkeits-bezogene Leerstandsdifferenzie¬rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (11,9%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,25 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.
Anziehendes Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg in Frankfurt binnen Jahresfrist auf EUR 39,-/m²(2014: EUR 38,-/m²). Damit zog die Spitzenmiete zum nunmehr fünften Mal in Folge an. Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich zog ebenfalls – sogar deutlich - an und stellte sich zum Jahresende 2015 auf rd. EUR 24,30/m² (Ende 2014: EUR 22,50/m²).
• Dagegen ist die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um EUR 0,40/m² auf EUR 13,60/m² Ende 2015 gesunken.
• Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Durchschnittsmiete leicht negativ und ging von EUR 12,50/m² im Vorjahr auf EUR 12,30/m² Ende 2015 zurück.
• Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass die Spitzenmiete moderat auf EUR 39,50/m² ansteigen wird.
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2015: mehr als 125.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 500 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von über 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 99% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, ebenfalls 99% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet und als einziger Makler in vier von fünf Kategorien mit „sehr gut“ bewertet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 11/2016, 09.03.2016).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert www.firmenpresse.de/pressinfo1334417.html und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
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Datum: 11.05.2016 - 10:39 Uhr
Sprache: Deutsch
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