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AENGEVELT analysiert attraktiven Einzelhandelsmarkt in Dresden
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Einzelhandelsumsatz überdurchschnittlich um mehr als 5% gestiegen
(firmenpresse) - Dresden ist das politische und zugleich touristische Zentrum Sachsens und gehört zu den beliebtesten Handelsstandorten Ostdeutschlands wie die Ansiedlung nationaler und internationaler Marken und Filialisten wie z.B. „Primark“, der spanischen Modelabel „PULL&BEAR“ und „Bershka“, des fränzösischen Einrichtungshauses „Maisons du Monde“ (Eröffnung 2017), „Bio Company“ etc. eindrucksvoll belegen.
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern (Bund = 100) „Umsatz“ (102) und „Kaufkraft“ (95) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (108) rangiert Dresden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH indessen im Vergleich mit sieben anderen B-Städten in Ost- und Westdeutschland (Chemnitz, Dresden, Erfurt, Kiel, Magdeburg, Mainz, Wiesbaden) auf dem vorletzten Platz.
Dass die Landeshauptstadt dessen ungeachtet alles andere als langweilig ist, belegt der in 2015 binnen Jahresfrist um mehr als EUR 150 Mio. bzw. 5,3% auf EUR 3,08 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2014: EUR 2,93 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2015 lediglich um etwa 2,7% auf rd. EUR 471 Mrd.
Damit ist Dresden der größte Einzelhandelsmarkt in Ostdeutschland , mit EUR 290 Mio. bzw. 10% vor Leipzig (Einzelhandelsumsatz 2015: rd. EUR 2,79 Mrd.).
Die Einzelhandelsspitzenmiete ist in Dresden 2015 auf EUR 115,-/m² gestiegen (2014: EUR 110,-/m²). Dresden befindet sich damit zusammen mit Erfurt in der Spitzengruppe hinter Leipzig (stabil EUR 140,-/m²), verfügt indessen weiterhin über ein moderates, ansiedlungsfreundliches Mietpreisniveau.
Dass die Spitzenmiete bislang nicht stärker gestiegen ist, liegt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH u.a. an der eng begrenzten Top-A-Lage fokussiert im nördlichen Bereich der Prager Straße.
Dresdner innerstädtische Einkaufslagen
• Prager Straße: Die Prager Straße ist die Einkaufsstraße in der Altstadt. In keiner anderen Dresdner Straße sind der Shopping-Center-Besatz und der Filialisierungsgrad so hoch. Im nördlichen Teil der Prager Straße – ab „Centrum Galerie“ – ist die Fluktuation der Händler gering. Dafür ist hier die Miete für Handelsflächen am höchsten.
Im südlichen und mittleren Teil relativiert sich die Attraktivität der Prager Straße. Die Lagequalität im mittleren Teil der Prager Straße verbessert sich indessen nach der konzeptionellen Modernisierung der „Centrum Galerie“ mit Ansiedlung u.a. von Primark zunehmend.
Durch den Lückenschluss des „Prager Carrés“ mit knapp 6.000 m² Verkaufsfläche sowie 240 Wohnungen wird die Lauflage ab Sommer 2016 dann durch eine attraktive Durchgängigkeit der Einkaufsmöglichkeiten vom Dresdner Hauptbahnhof bis in die Altstadt hinein aufgewertet und vitalisiert.
• Altmarkt: An die Prager Straße/Seestraße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Direkt am Platz und in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an attraktiven Shoppingangeboten und Gastronomien. Von kleinen Concept-Stores über Warenhäuser bis hin zur eher konsumorientierten „Altmarkt-Galerie“, die in dem Erweiterungsteil auch einzelne höherwertige Sortimente bietet, lädt dieses sehr ansprechende Quartier Dresdner und Touristen zum Bummeln und Einkaufen ein. Das Mietniveau rangiert unter den Dresdner Lagen – gemessen an den Spitzenmieten – neben den Einzelhandels-Standorten „An der Frauenkirche“ und „Innere Neustadt“ auf dem zweiten Platz (A-Lage).
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Hier handelt es sich nördlich des Altmarkts um ein Quartier mit gelungener Rekonstruktion historischer Leitbauten. Neue Quartiere werden nicht nur Wohn-, sondern auch Büro- und Gewerbeflächen in eher kleinteiliger Mischung bringen und letzte Lücken des Ensembles schließen. Rund um die Frauenkirche, welche als Touristenmagnet wirkt, liegen die Spitzenmieten entsprechend derzeit mit etwa EUR 100,-/m² nur knapp unter den Top-Mieten in der Prager Straße.
• Innere Neustadt: Überquert man die Elbe nach Norden, schließt sich das Quartier Innere Neustadt an. Dieses Viertel ist geprägt von Galerien, Kunsthandlungen und Luxus-Boutiquen in der Fußgängerzone der Hauptstraße sowie in der Königstraße. Das Mietpreisniveau ist hier gegenüber den vorgenannten Lagen deutlich niedriger.
Dresdner Einzelhandelsmieten
In Dresden werden im Vergleich der östlichen Handelszentren nach Leipzig die höchsten Spitzenmietenmieten erzielt. Dabei war das Mietwachstum in Dresden rasant: 2007 wurden im Spitzensegment in Dresden (erst) EUR 55,-/m² erzielt. Binnen fünf Jahren hat sich der Wert verdoppelt und seitdem weitgehend stabilisiert. Mit steigender Bevölkerung und Wirtschaftskraft dürfte das Mietniveau in den nächsten Jahren weiter anziehen:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich eng begrenzt, dementsprechend steht dem knappen Angebot eine rege Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) Spitzenmieten von rd. EUR 115,- /m² Verkaufsfläche erzielt, , in Einzelfällen auch darüber (2014: 110,-/m²; +5%).
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als in der Top-A-Lage. In der Spitze erreichen die Mieten in Dresdner A-Lagen stabil bis zu EUR 80,-/m² Verkaufsfläche, die günstigsten Flächen ca. EUR 55,-/m².
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Seestraße, Wildsdruffer Straße – westlicher Teil, am Hauptbahnhof) bewegt sich das Mietniveau i.d.R. unverändert zwischen EUR 20,- bis 30,-/m².
• In den vielen C-Lagen (z.B. Kreuzkirche, Ferdinandplatz, Hauptstraße und östlicher Teil der Wilsdruffer Straße) bewegen sich die realisierbaren Mieten objektabhängig zwischen EUR 8,- und 12,-/m² und in der Spitze bei rd. EUR 15,-/m². Im Einzelfall sind in sehr guter Frequenzlage auch höhere Mieten erzielbar.
• In den Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center) sind bei überwie-gend stabiler Flächennachfrage aktuell Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- und 25,-/m² marktüblich. Die EUR 25,-/m² werden dabei branchenabhängig in besonders bevorzugten bzw. umsatzstarken und verkehrsgünstigen Standorten gezahlt.
• Daneben finden sich in der Gesamtstadt auch Angebote einfacherer Flächen, welche mit Mieten von EUR 5,- bis 9,-/m² Gründern die Umsetzung neuer Geschäftsideen im Einzehandelsbereich erlauben.
Trends 2016-2017
• Die Fokussierung der Stadtplanung auf die Altstadt stärkt die Innenstadt nachhaltig und führt auch in Zukunft u.a. aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und des Tourismus zu einer hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen insbesondere in Top-A-Lage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit.
• AENGEVELT-RESEARCH erwartet in den nächsten beiden Jahren eine ausgesprochen stabile Mietentwicklung mit leicht anziehendem Mietniveau im Spitzensegment.
• Rund um die Frauenkirche erwartet AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Positionierung im Niveau- bzw. Luxus-Segment.
• Im nördlichen Teil der Prager Straße zeichnet sich eine noch stärkere Internationalisierung der Filialisten und eine weiterhin hohe Flächennachfrage mit tendenziell leicht steigendem Mietniveau ab. Im mittleren Teil der Prager Straßesetzt sich die Profilierung als qualifizierte Gastro-Lage, begünstigt durch das Kino bzw. Hotel, fort.
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2015: mehr als 125.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 500 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von über 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 99% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, ebenfalls 99% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet und als einziger Makler in vier von fünf Kategorien mit „sehr gut“ bewertet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 11/2016, 09.03.2016).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
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Datum: 18.05.2016 - 10:00 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kategorie:
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