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AENGEVELT analysiert steigende Flächenumsätze und Mieten am Büromarkt Leipzig
ID: 1083396
Halbjahresbilanz 2014
(firmenpresse) - „Präsentierte sich der Büroflächenmarkt in Leipzig in den letzten Jahren ausgesprochen stabil, zeigt sich u.a. an der Mietentwicklung, dass es am Standort Leipzig zunehmend enger wird“, fasst Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, die aktuelle Situation am Leipziger Büromarktgeschehen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres zusammen.
Auch der Büroflächenumsatz liegt mit rd. 40.000 m² im ersten Halbjahr 2014 deutlich über dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2013: 25.000 m²), allerdings immer noch rd. 4.000 m² unter dem jüngsten Dekaden-Mittel (Ø jeweils 1. Hj. 2004 bis 2013: 44.100 m²). „Einerseits fehlen großflächige Abschlüsse, andererseits ist das Angebot bzw. die Auswahl an großen zusammenhängenden Flächen begrenzt und so wird nicht selten die Mietvertragsverlängerung dem Umzug bzw. dem Neuabschluss vorgezogen“, bergründet Schmidt den unterdurchschnittlichen Flächenumsatz.
Prognose 2014
· Vor dem Hintergrund des soliden Jahresauftakts rechnet Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, mit einem weiterhin dynamischen Verlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr 2014 einen Büroflächenumsatz von rd. 85.000 m².
· Dabei zeichnet sich ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands ab. Bis Ende 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen Rückgang des gesamten Leerstands auf rd. 440.000 m² und des marktfähigen, also nachfragegerechten Leerstands auf 140.000 m² Bürofläche.
· Die Spitzenmiete liegt mit EUR 12,50/m² aktuell leicht über dem Niveau zum Jahreswechsel (EUR 12,-/m²) bzw. einen Euro über dem Vorjahreswert. Hier zeichnet sich für den weiteren Jahresverlauf eine Stabilisierung ab. In Top-Lagen ist bei entsprechender Ausstattung im Neubau sogar ein weiterer leichter Anstieg möglich.
Kaum Abschlüsse über 1.000 m²
· In Leipzig wurde im ersten Halbjahr 2014 nur ein Abschluss über 2.000 m² registriert und nur drei Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.000 m². Insgesamt entfielen auf Abschlüsse über 1.000 m² und mehr rd. 19% der Flächenumsätze bzw. 2% der Verträge (1. Hj 2013: 17% bzw. 2%).
· Wie im Vorjahr dominieren Abschlüsse im kleinteiligen Segment bis 500 m² im ersten Halbjahr 2014 das Marktgeschehen: Über 86% der Mietverträge bzw. 54% des Flächenumsatzes entfallen auf diese Flächenkategorie (1. Hj. 2013: 84% bzw. 46%).
Dienstleister dominierende Nachfragegruppe
· Im ersten Halbjahr 2014 waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit einem Anteil von rd. 49% am gesamten Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres rd. 19.500 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj 2013: 53% bzw. 13.200 m²).
· Die Gruppe der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen kontrahierte im ersten Halbjahr 2014 rd. 22% (1. Hj. 2013 rd. 21%) des gesamten Leipziger Flächenumsatzes. Der Flächenumsatz belief sich auf rd. 8.900 m² Bürofläche (1. Hj. 2013: 5.200 m²).
· Unterdurchschnittlich waren wiederholt die Flächenumsätze, die durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand generiert wurden. Nur 5.500 m² Bürofläche bzw. 14% des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf diesen Sektor. „Diese Gruppe war bereits im 1. Halbjahr 2013 relativ ´träge´“; ergänzt Schmidt (1. Hj. 2013: 1.800 m² bzw. 7% vs. 1. Hj. 2012: 10.000 m² bzw. 22%).
· Auf die Gruppe der sonstigen Nachfrager, denen auch Energieunternehmen zugeordnet sind, entfielen rd. 4.500 m² bzw. 11% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (1. Hj. 2013: 1.500 m² bzw. 6%).
· In Leipzig fast schon traditionell schwach sind die die Finanzdienstleister und Versicherungen: Mit rd. 1.600 m² entfiel auf sie eine Quote von 4%. Dagegen war diese Gruppe im 1. Halbjahr 2013 außergewöhnlich stark (1. Hj. 2013: 3.200 bzw. 13% m²).
Umsatz nach Lagen
· In Leipzig konzentrierte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2014 wie bereits in den Vorjahren vor allem auf die Cityrandbereiche. Hier wurde ein Umsatzanteil von rd. 63% bzw. knapp 25.300 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2013: 73 bzw. 18.200 m²).
· Auf die Innenstadtlagen (City) entfielen rd. 34% bzw. 13.600 m² (1. Hj. 2012: 18%: bzw. 4.600 m²). „Bei einem größeren nachfragegerechten Angebot könnte die Marktquote der City angesichts der regen Nachfrage deutlich höher ausfallen“, kommentiert Schmidt das Ergebnis.
· Direkt in Ringlage wurde kein Abschluss registriert und auf den Stadtrand entfiel mit rd. 1.100 m² ein Flächenanteil von 3%.
Rückgang der Leerstände
· Die Büroflächenleeerstände sind erneut gesunken und betragen Ende Juni 2014 rd. 458.000 m² (Mitte 2013: rd. 507.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 13,6 % (Mitte 2013: 15,3%).
· Da in Leipzig die Zahl der fertiggestellten Neubauflächen 2014 analog zu 2012 und 2013 unterdurchschnittlich ausfallen wird, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Leerstände in den nächsten Monaten.
Spitzenmiete und Durchschnittsmieten steigen
· Im Spitzensegment ist das Angebot knapp bei gleichzeitig reger Nachfrage: Dementsprechend stieg die Spitzenmiete leicht an. Im Jahresvergleich sogar um rd. EUR 1,-/m². Aktuell wird innerhalb des Rings eine Spitzenmiete (gif-Definition) von EUR 12,50/m² realisiert.
· Dieselbe Entwicklung (Anstieg) ist auch bei den stadtweiten Durchschnittsmieten zu beobachten. Wurden Ende 2013 im Mittel rd. EUR 6,60 pro m²-Bürofläche erzielt, stieg die stadtweite Durchschnittsmiete im bisherigen Jahresverlauf auf EUR 7,20/m² Bürofläche.
· In der City sind die mittleren Mieten mit derzeit rd. EUR 8,60/m² Bürofläche deutlich höher. Gegenüber dem Vorjahreswert bedeuten sie zudem einen Anstieg um rd. 0,40/m².
Ausblick
• Unabhängig davon, ob dem Markt neue spekulative Flächen zugeführt werden oder ob ein Großteil der Flächen bereits absorbiert wurde, ist die Bautätigkeit in Leipzig niedrig. Ausgehend von einem Flächenbestand von rd. 3,35 Mio. m² und einer Neubautätigkeit zwischen 5.000 m² (2013) bzw. 11.000 m² (2014) liegt die Neubauquote im Promillebereich, was mittelfristig zu niedrig ist. Dementsprechend schrumpft das moderne Büroflächenangebot weiter.
• Leipzigs Wirtschaft hat demgegenüber noch erhebliches Potential. Daher wird auch die Büroflächennachfrage weiter wachsen, wenn auch vorwiegend aus eigener Kraft. Hierin besteht auch die Herausforderung: Einerseits wird Neubau wichtiger (auch zur Erhaltung), andererseits ist es schlichtweg nicht möglich bzw. finanzierbar, ein Projekt ohne ausreichende Vorvermarktung zu starten. Junge Unternehmen – wie in Leipzig – benötigen aber selten projektrelevante Flächengrößen (ab 2.000 m²) und können sich i.d.R. (auch expansionsbedingt) nicht langfristig binden (länger als fünf Jahre).
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: Die Quote derjenigen, die AENGEVELT auf jeden Fall bzw. evtl. wieder als Dienstleister beauftragen würden, erreicht den Spitzenwert von 99%.
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement.
Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001:2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
Website: www.aengevelt.com
Facebook: www.facebook.com/aengevelt.immobilien
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Datum: 11.07.2014 - 13:33 Uhr
Sprache: Deutsch
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Ansprechpartner: Thomas Glodek
Stadt:
Düsseldorf
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Kategorie:
Forschung
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