Was ist beim Kauf von noch zu errichtenden Eigentumswohnungen zu beachten?

Der Vertrag über den Grundstücksverkauf und die Errichtung einer Immobilie wird Bauträgervertrag genannt. Solche Verträge werden häufig beim Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen einer neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage mit den Käufern geschlossen.

(firmenpresse) - Bei Lichte betrachtet ist der Bauträgervertrag kein reiner Kaufvertrag sondern ein gemischter Vertrag, der sowohl Kaufvertragsbestandteile als auch Werkvertragsbestandteile beinhaltet. Der kaufvertragliche Bestandteil besteht in der Verpflichtung des Bauträgers zur Übertragung des (Mit-)Eigentums an dem Grundstück auf den Käufer. Der werkvertragliche Teil besteht aus der Verpflichtung zum Bau der Immobilie auf dem Grundstück.

Der Bauträgervertrag ist in Gänze beurkundungspflichtig, d.h. sowohl der kaufvertragliche Bestandteil über das Grundstück als auch der werkvertragliche Bestandteil mit der genauen Beschreibung der Bauverpflichtungen des Bauträgers müssen in die notarielle Urkunde vollständig aufgenommen werden. In der Praxis geschieht das mittels einer Baubeschreibung, die als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen und mit beurkundet wird.

Der Vorteil des Bauträgervertrages besteht für den Käufer darin, dass er hinsichtlich der Ausstattung der Immobilie noch Gestaltungsspielraum hat und damit die Immobilie in den Grenzen der Generalplanung des Bauträgers nach seinen persönlichen geschmacklichen Vorstellungen fertig bauen lassen kann. So kann der Käufer noch Einfluss nehmen z.B. auf das Material des Bodenbelages sowie die Gestaltung von Wänden und Bädern und dergleichen mehr.

Darüber hinaus hat der Käufer den Vorteil, dass er für die Bauleistungen des Bauträgers Mängelgewährleistungsansprüche hat, da ein Ausschluss der Gewährleistungen bei neu errichteten Gebäuden unüblich und sogar unwirksam ist, wenn die Freizeichnung von der Haftung mit dem Käufer formelhaft erfolgt und nicht unter ausführlicher Belehrung über die weitreichenden Folgen erörtert worden ist.

Diese Vorteile sind allerdings erkauft mit Fertigstellungs- und Projektrisiken, die der Käufer partiell eingeht, da er eine unfertige Immobilie kauft, die vom Bauträger noch fertig gebaut werden muss.

Vor dem Hintergrund dieser erhöhten Gefährdung des Käufers hat der Gesetzgeber die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschaffen, um den Käufer zu schützen. Sie legt fest, dass vertragliche Vereinbarungen, in denen der Bauträger den vereinbarten Werklohn für die Bauleistungen in voller Höhe vorab erhalten soll, grundsätzlich unwirksam sind.

Nach der MaBV kann der Bauträger den Werklohn vielmehr nur in Teilbeträgen erhalten, die nach bestimmten Bauabschnitten fällig werden:

30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten

Von der restlichen Vertragssumme:

40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
3 % für den Estrich,
4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 % für die Fassadenarbeiten,
5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Ausnahmen von diesen Vorgaben sind gemäß § 7 MaBV nur in engen Grenzen möglich und zwar nur dann, wenn der Bauträger wegen aller etwaigen Ansprüche des Käufers Sicherheit geleistet hat.

Schließlich trägt der Käufer das Risiko, dass die Baubeschreibung mit den Ausstattungsmerkmalen nicht hinreichend präzise ist und es daher später zum Streit über die Qualität der verwendeten oder zu verwendenden Baumaterialien kommt. Häufig sind Streitigkeiten über Zusatzkosten, wenn der Käufer Ausstattungsmerkmale wählt, die vermeintlich oder tatsächlich von der vertraglich vereinbarten „Standardausstattung“ des Bauträgers abweichen. Wenn die Baubeschreibung insoweit unpräzise ist und z.B. nur lapidar von „Bodenbelägen in gehobener Qualität“ spricht, so kann aus einer solchen Formulierung nicht zweifelsfrei geschlossen werden, ob etwa ein Natursteinfußboden aus Granit oder Marmor ohne Aufpreis ausgewählt werden kann oder nicht. Aus meiner anwaltlichen Erfahrung weiß ich, dass es gerade in diesem Punkte sehr häufig zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Der Notar wird zwar darauf achten, dass eine Baubeschreibung mit beurkundet wird, da diese beurkundungspflichtig ist. Der Notar kann und wird jedoch keine Prüfung und Beratung vornehmen, ob die Vertragsparteien hinreichend deutlich und vollständig beschrieben haben, welche Bauleistungen und welche Bauqualität vereinbart worden ist. Die Erfahrung zeigt leider, dass in Bau- und Rechtsfragen unerfahrene Käufer kaum in der Lage sind, abschließend zu beurteilen, ob ein vom Bauträger vorgelegter Textentwurf hinreichend präzise ist oder nicht.

Der Artikelverfasser ist Fachbuchautor, Unternehmensjurist und Rechtsanwalt in Düsseldorf. Er schreibt sehr erfolgreiche Bücher rund um das Thema Immobilien und Immobilienfinanzierung. Die Autorenseite bei Amazon finden Sie unter folgendem link: http://www.amazon.de/Guido-Rennert/e/B00J233PRQ

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Datum: 28.10.2014 - 11:10 Uhr
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