JLL: Deutscher Büro-Vermietungsmarkt zum Jahresanfang belebt

(ots) - Deutschland zählt auch zum Jahresbeginn 2015 zu
den wachstumsstarken Volkswirtschaften in Europa. Das
Bruttoinlandsprodukt legte im letzten Quartal 2014 deutlich zu und
erreichte damit auf das Gesamtjahr 2014 gesehen laut consensus ein
Wachstum von 1,6 %. Zu der traditionell starken Exportwirtschaft hat
sich nun auch der private Konsum hinzugesellt. Die deutschen
Konsumenten sind angesichts der niedrigen Sparzinsen und des kaum
mehr spürbaren Preisauftriebs in Kauflaune. Da neben den privaten
Investitionen auch der Staat seine Investitionsausgaben erhöht hat,
fußt die Erholung der deutschen Konjunktur auf mehreren Säulen und
hat dazu geführt, dass mehrere Wirtschaftsinstitute ihre Prognosen
für 2015 erhöht haben. Die Spanne bei consensus reicht aktuell von
1,2 % bis 2,5 %, im Mittel stieg die Prognose von 1,3 % im Dezember
2014 auf aktuell 1,8 % an.

Mit einer an Kraft gewinnenden Erholung und einer nach wie vor
sehr günstigen Situation am Arbeitsmarkt sind die Voraussetzungen
dafür gegeben, dass in Deutschland die Inflationsrate mittelfristig
wieder auf den EZB-Referenzwert von 2 % ansteigt. Angesichts der
relativen Schwäche der anderen Euroländer dürfte dies aber nicht vor
2017 der Fall sein.

"Vor diesem Hintergrund bewerten wir sowohl die aktuelle Lage als
auch die mittelfristige Perspektive der deutschen
Bürovermietungsmärkte als positiv und stabil", betont Dr. Frank
Pörschke, CEO JLL Germany. Pörschke weiter: "Angesichts des weiterhin
sehr sensiblen Umgangs mit dem Kosten-Faktor Fläche in den
Unternehmen sind allerdings sicherlich keine signifikanten
Nachfragesprünge zu erwarten, aber es dürfte ein moderates Wachstum
auf einem bereits hohem Niveau zu konstatieren sein. Eine fundamental
begründete Sorge, dass sich die Vermietungsmärkte von den
Investmentmärkten gefährlich weit entkoppeln, sehen wir derzeit

nicht. Auch die Mieten dürften mittelfristig etwas mehr Spielraum
nach oben haben."

Marktentwicklung zeigt sich belebter - moderates Umsatzplus

Mit einem über alle sieben Immobilienhochburgen aggregierten
leichten Plus von 6 % beim Umsatzvolumen starteten die
Büro-Vermietungsmärkte in das neue Jahr 2015. Mehr als 766.000 m²
konnten zwischen Januar und März vermietet oder an Eigennutzer
vermittelt werden. Die Vermietungsmärkte zeigten sich zwar belebt,
bei genauerer Betrachtung der Quartalszahlen wird aber deutlich, dass
das leichte Umsatzplus überwiegend auf das Konto der
Eigennutzerumsätze zu buchen ist. Hier stieg das Volumen gegenüber
dem Vorjahresquartal um 20 % an, während das reine Vermietungsvolumen
gegenüber dem ersten Quartal 2014 nur auf ein Plus von 3 % kam. Und
auch bei den Eigennutzertransaktionen entfällt mit fast 50.000 m²
mehr als 40 % allein auf Hamburg. "Insgesamt also ein sehr
heterogenes Bild des deutschen Büromarktes. Auch wenn eine
Jahresprognose nach den ersten drei Monaten mit Vorsicht zu genießen
ist, gehen wir nach wie vor von einem Umsatzvolumen für das
Gesamtjahr von ca. 3 Mio. m² aus. Die guten Beschäftigungsaussichten
in dem für die Nachfrage so wichtigen Dienstleistungssektor gepaart
mit den bereits am Markt vorhandenen Gesuchen sollten in der Summe im
weiteren Jahresverlauf für weiter aktive Büromärkte sorgen",
kommentiert Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board
Germany.

Auch in der geografischen Detailbetrachtung innerhalb der Big 7
setzt sich das differenzierte Bild fort. Während in Stuttgart und in
Hamburg die Umsatzvolumina jeweils über 19 % im 12-Monatsvergleich
angezogen haben, bewegten sich sowohl Frankfurt mit knapp 6 % als
auch Köln mit sogar 20 % im Minus. In Frankfurt fehlten nach wie vor
insbesondere die großen Abschlüsse, hier gab es nur einen Deal über
5.000 m².

Positiver Trend bei der Nettoabsorption hat sich fortgesetzt bei
weiter sinkenden Leerständen

Der Umschwung, der 2014 erstmals in den letzten drei Monaten mit
einem Umsatzplus zu beobachten war, hat sich auch im ersten Quartal
fortgesetzt. Auch das hat dazu geführt, dass sich die Summe der
Zunahme des belegten Büroflächenbestandes im Jahresvergleich um mehr
als 720.000 m² erhöht hat, ein Zeichen für expansionswillige Mieter,
Unternehmens-Neugründungen oder Unternehmens-Zuzüge. Die Berechnung
der Nettoabsorption nur für das erste Quartal 2015 fällt mit 150.000
m² ebenfalls positiv aus, lediglich in Frankfurt und in Stuttgart
liegt dieser Wert im Minus.

Der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg hat zum Ende des
ersten Quartals 2015 einen weiteren neuen Tiefpunkt erreicht. Für das
Leerstandsvolumen sind Ende März 6,63 Mio. m² zu notieren, dies
entspricht einer aggregierten Quote von 7,5 %. Das ist im Vergleich
zum Vorjahr ein Rückgang um weitere 0,2 Prozentpunkte, gegenüber dem
Fünfjahresvergleich sogar 1,4 Prozentpunkte. "Für 2015 rechnen wir
mit einer Leerstandsquote auf ähnlichem Niveau. Im Gegensatz zum
Umsatzvolumen zeigen sich die Hochburgen im Bereich Leerstand sehr
einheitlich. In jeder der Big 7 hat sowohl das Leerstandsvolumen als
auch die Leerstandsquote im Einjahresvergleich abgenommen. Am
deutlichsten in Frankfurt und in Köln, hier sank der Leerstand
jeweils um mehr als 10 %", so Helge Scheunemann, bei JLL Head of
Research Germany.

Kein Anstieg des Neubauvolumens - hohe Vorvermietungsquote

Der Mangel an kurzfristig verfügbaren und hochwertigen Büroflächen
macht sich insbesondere in den zentralen Lagen bemerkbar. Und das
sind genau die Flächen, die von den suchenden Unternehmen nachgefragt
und gewünscht werden. Insofern mag ein nicht vorhandenes Plus bei den
Vermietungsumsätzen in einigen Fällen auch Resultat eines nicht
vorhandenen Angebots sein, so dass tendenziell umzugswillige
Unternehmen mangels echter Alternativen dann doch in ihren bisherigen
Flächen bleiben. Eine andere Alternative - allerdings nicht für alle
Unternehmen - ist die frühzeitige Sicherung von Flächen in
projektierten oder in Bau befindlichen Flächen. Allerdings hat sich
hier der Trend geändert. Zahlreiche Neubauprojekte haben sich nun
zeitlich nach hinten verschoben, so dass sich das ursprünglich
ermittelte Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr nach aktuellem
Stand um 100.000 m² auf nun 939.000 m² reduziert hat. Das wären rund
5 % weniger als im Gesamtjahr 2014. Im ersten Quartal 2015 wurden in
der Summe über alle Big 7 nur etwas mehr als 200.000 m²
fertiggestellt, rund 12 % weniger als in Q1 2014. "Anders als in
vorherigen Zyklen nimmt das Angebot immer noch keine richtige Fahrt
auf. Das ist mutmaßlich immer noch den Folgen der Finanzkrise mit
einem eher restriktiven Verhalten seitens der Banken für die
Finanzierung von Bauvorhaben geschuldet", so Scheunemann.

Von den gesamten Fertigstellungen des ersten Quartals sind zum
Zeitpunkt der Baufertigstellung über 83 % bereits vermietet oder an
Eigennutzer vergeben waren. D.h. nur noch knapp 35.000 m² stehen den
Nutzern noch zur freien Verfügung. Für die restlichen neun Monate des
Jahres werden dann noch etwa 737.000 m² neue Flächen erwartet. Auch
hier zeigt sich der bereits jetzt vorhandene hohe Anteil an
Vorvermietungen, denn nur noch rund ein Drittel (245.000 m²) sind
aktuell noch verfügbar.

Aufgrund der zeitlichen Verschiebung einiger geplanten Projekte
wird in 2016 das Neubauvolumen nach gegenwärtigem Stand weiter leicht
zunehmen und dann bei über 1 Mio. m² liegen. Hier bleibt aber
angesichts der Erfahrungen aus 2014 abzuwarten, ob nicht eine Art
"Dominoeffekt" eintritt, der in der Folge zu einer fortlaufenden
Verschiebung von Projekten führt. Regionale Schwerpunkte der
Bautätigkeit in diesem und im nächsten Jahr werden Berlin, München
und Hamburg sein. Die aktuell geplanten Volumina liegen hier in einer
Spanne zwischen 350.000 m² und 500.000 m² für 2015 und 2016 zusammen.

Stabile bis leicht steigende Spitzenmieten

"Die gute und positive Marktentwicklung führt dazu, dass wir in
diesem Jahr in einigen Städten Mietpreisanstiege verzeichnen werden,
die ursprünglich für 2016 prognostiziert waren", so Scheunemann. Und
weiter: "Dies betrifft Hamburg und Stuttgart, wo wir nun bis Ende
2015 mit einem Mietpreiswachstum von 2 % in Hamburg und 5,3 % in
Stuttgart rechnen. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt
hat sich ein Teil der Erhöhung sogar schon aktuell im ersten Quartal
niedergeschlagen. Auf aktuell 19,50 Euro/m²/Monat stieg die
Spitzenmiete damit um 50 Cent gegenüber dem letzten Quartal, im
weiteren Jahresverlauf wird die Spitzenmiete dann erstmals auf 20
Euro/m²/Monat steigen."

Aggregiert über alle Standorte schlägt im Spitzenmietpreisindex
für das erste Quartal 2015 ein Plus von 0,6 % im Jahresvergleich zu
Buche.

"Im weiteren Jahresverlauf 2015 rechnen wir aufgrund der anhaltend
positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen mit
weiterem Spitzenmietpreiswachstum. Aggregiert über die Big 7 wird für
das Gesamtjahr ein leichtes Plus von 1,8 % stehen. Neben den
erwähnten Anstiegen in Hamburg und Stuttgart könnte in München ein
Plus von 3,0 % und in Berlin von 2,3 % stehen", schätzt Scheunemann.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Datum: 02.04.2015 - 08:46 Uhr
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