AENGEVELT-RESEARCH: Berliner Immobilienmarkt stark gefragt

Überdurchschnittliche Geldumsätze am Grundstücks- und Investmentmarkt

(firmenpresse) - Nach dem krisenbedingten Rückgang 2008/2009 erholte sich der Berliner Immobilienmarkt und legte vier Jahre in Folge zu und erreichte 2013 mit rd. EUR 14,7 Mrd. den zweithöchsten Wert in diesem Jahrtausend nach 2006 (rd. EUR 14,8 Mrd.).
2014 konnte diese Entwicklung nicht fortgeschrieben werden: Mit EUR 12,6 Mrd. wurde aber erneut das bundesweit höchste konventionelle Transaktionsvolumen erzielt (Nr. 2: München, EUR 10,5 Mrd.), das knapp 2 Mrd. über dem Mittel der vorangegangen zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 10,6 Mrd.) liegt.
Hinzu kommen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weitere rd. EUR 2,5 Mrd. aus dem Verkauf von Share Deals (2013: EUR 4,03 Mrd.), so dass sich das gesamte Transaktionsvolumen der Berliner Immobilienmärkte auf EUR 15,1 Mrd. summiert (2013: EUR 18,7 Mrd.). Auch dieser Wert übertrifft das Dekadenmittel um rd. EUR 2 Mrd. (Ø 2004 bis 2013: EUR 13,1 Mrd.) und belegt die Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes.

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 12,6 Mrd. entfielen im Jahr 2014:
- rd. EUR 7,72 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2013: EUR 8,95 Mrd.) = -14%
- rd. EUR 896 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2013: EUR 1,128 Mrd.) = -21%
- rd. EUR 4 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2013: EUR 4,55 Mrd.) = -12%

Berliner Investmentmarkt überdurchschnittlich - Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset und Share Deals) 2014 gegenüber dem Vorjahr gesunken, und zwar um rd. EUR 2,7 Mrd. auf rd. EUR 10,07 Mrd. (2013: EUR 12,76 Mrd.). Der Vergleich mit dem mittleren Umsatzergebnis der jüngsten zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 9,5 Mrd.) zeigt indessen, dass es sich bei dem 2014er Wert um ein Top-Ergebnis handelt, das das anhaltend große Interesse nationaler und internationaler Investoren an der Bundeshauptstadt widerspiegelt.
• Dabei entfielen auf das in Berlin traditionell größte Segment der Wohninvestments rd. EUR 6,02 Mrd. Dies entspricht einem Rückgang binnen Jahresfrist um 31% (2013: EUR 8,76 Mrd.), Allerdings war das Vorjahresergebnis maßgeblich durch Großtransaktionen und hier besonders von der Übernahme der GSW Immobilien AG durch die Deutsche Wohnen AG (EUR 3,3 Mrd.) „verzerrt“. Zudem übertrifft der Wert klar das jüngste Dekadenmittel (Ø 2004 bis 2013: EUR 5,64 Mrd.).

Einen der größten Wohnportfolio-Deals des Jahres 2014 vermittelte AENGEVELT Berlin, und zwar den Verkauf eines Wohnportfolios (2.259 Wohnungen, 21 Gewerbeeinheiten, 865 Pkw-Stellplätze) mit einer Gesamtmietfläche von rd. 150.000 m² im Berliner Süden für einen neunstelligen Euro-Betrag an degewo.
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt erzielte dagegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wie im Vorjahr ein Spitzenergebnis von rd. EUR 4,05 Mrd.:
• Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 1,62 Mrd. entfielen auf Büroimmobilien 40% des gewerblichen Investmentvolumens. Gefragt waren Immobilien in Mitte wie z.B. der Verkauf des „Mosse-Zentrum“ (Schützenstraße 25) an die Real I.S für mehr als EUR 90 Mio.
• Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte. Mit rd. EUR 1,13 Mrd. entfielen auf sie 29% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens.
• An dritter Stelle folgen mit rd. EUR 392 Mio. bzw. knapp 10% des gewerblichen Transaktionsvolumens Entwicklungsgrundstücke. Hierzu zählt u.a. anderem der Verkauf des ehemaligen Berliner Kunsthauses Tacheles für EUR 150 Mio. an einen Fonds der Perella Weinberg Gruppe.
• In reine Hotelobjekte wurden lt. ersten Analysen (Berliner Gutachterausschuss und AENGEVELT-RESEARCH) rd. 9% bzw. EUR 378 Mio. investiert.
• Objekte, für die eine gewerbliche bzw. industrielle Nutzung vorgesehen ist, kontrahierten mit EUR 28 Mio. lediglich rd. 1% des gewerblichen Investmentvolumens.
• Etwa EUR 468 Mio. bzw. gut 10% des gesamten gewerblichen Investmentvolumens entfiel auf den Handel von Sonstigen.

Steigender Anteil ausländischer Investoren
Wiederholt war die Käuferseite durch eigenkapitalstarke Investoren, Immobiliengesell­schaften, Fonds sowie privaten Investoren (u.a. Family Offices) geprägt. Dabei war das Engagement von Ausländern mit einem Anteil von rd. 40% am gewerblichen Transaktionsvolumen deutlich höher als noch ein Jahr zuvor (2013: rd. 30%).

Renditen geben weiter nach
Die Nachfrage nach stabilen Erträgen mit möglichst geringem Risiko treibt viele Nachfrager in die beliebten Lagen. Gefragt waren weiterhin Core und Core+ Immobilien. Das Angebot bzw. die Verkaufsbereitschaft dieser Produkte blieb ausgesprochen knapp. Dies führte dazu, dass das Renditeniveau auf relativ niedrigem Niveau verharrte, z.T. sogar weiter sank:
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahres­verlauf von 4,4% p.a. auf 4,3% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen liegen mit einer Anfangsrendite von aktuell 4,7% p.a. rd. 10 Basispunkte unter Vorjahrsniveau.
Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen zwischen 4,7% p.a. und 7,1% p.a.
• Am niedrigsten sind die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien. Mit einer Einstiegs­rendite von 4% p.a. verharren sie auf diesem niedrigen Niveau seit 2012.
Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 4,5% p.a. und 5,9% p.a.
• Im Logistiksegment gaben die Renditen im Jahresverlauf ebenfalls nach. Aktuell werden in der Spitze Einstiegsrenditen von 6,9% p.a. (2013: 7,2% p.a.) erzielt.
• Demgegenüber stabilisierten sich die im Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fachmärkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit gutem Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) unverändert bei 7,3% p.a.

Trends und Ausblick 2015
• Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine anhaltend hohe Nachfrage am Ber­­liner Grundstücks- und Investmentmarkt; ob indessen ein Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt von erneut EUR 15 Mrd. möglich ist, hängt u.a. von der Objektverfügbarkeit ab.
• Das Wohninvestmentsegment profitiert vom weiterhin anhaltenden Bevölkerungswachstum.
• Im gewerblichen Segment verstärkt sich das Engagement in Büroinvestments auch jenseits der Top-Lagen. Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt indessen auch von der Finanzierungsbereitschaft der Banken ab.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile Renditen auf niedrigem Niveau.
• Das Transaktionsvolumen 2015 hängt letztendlich u.a. von den Preisvorstellungen maßge­bender Verkäuferkreise ab sowie angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und finanzierender Banken von der fachgerechten Due Diligence und Objekt-Dokumentation.

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Datum: 15.04.2015 - 12:31 Uhr
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