Auer Witte Thiel: Wichtiges BGH-Urteil zum Mietrecht

Auer Witte Thiel: „Mieterhöhung auch bei abweichender Wohnfläche möglich“

München, im September 2009: Bei der Berechnung der Miete ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen – jedenfalls dann, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese bereits bekannte Rechtsprechung gilt ausdrücklich auch für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil entschieden, über das die Münchner Rechtsanwaltskanzlei Auer Witte Thiel informiert.

(firmenpresse) - Laut Auer Witte Thiel hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich festgelegte Wohnfläche zu berücksichtigen ist oder die tatsächliche Wohnfläche, welche in diesem Fall zum Nachteil des Mieters eine geringere Größe aufweist.

Konkret geht es, so Auer Witte Thiel, um eine Klage gegen eine Mieterin in Hamburg: In dem Mietvertrag ist nach Informationen von Auer Witte Thiel die Fläche der Wohnung mit 55,75 Quadratmeter angegeben, wohingegen die tatsächliche Wohnfläche nur 51,03 Quadratmeter beträgt. Die Vermieterin als Klägerin hat nun von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt – die Miete soll von 360,47 Euro auf 432,56 Euro steigen, entsprechend 7,76 Euro je Quadratmeter. Bei der Mieterhöhung legte die Klägerin die im Mietvertrag festgelegte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter fest. Um ihre Mieterhöhung durchzusetzen, hat die Vermieterin Klage beim Amtsgericht Hamburg eingereicht – der Klage wurde stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der beklagten Mieterin wurde zurückgewiesen. Wie die Mietrechtsexperten von Auer Witte Thiel mitteilen, hatte auch die Revision der Mieterin vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich in einem Urteil vom 8. Juli 2009 entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss, jedenfalls wenn die Abweichung der Fläche nicht mehr als 10 Prozent beträgt, so informiert Auer Witte Thiel. Der BGH betont nach Information von Auer Witte Thiel, dass bei weniger als 10 Prozent Abweichung die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen innerhalb einer Toleranzgrenze liegt – das gilt ausdrücklich nicht nur für die allgemeine Festlegung der Miete, sondern auch für Mieterhöhungen, stellt Auer Witte Thiel fest.

Nach Meinung von Auer Witte Thiel begründet der BGH sein Urteil genauer damit, dass die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung ist, welche zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese im Gesetz genannten Schutzvorschriften gelten, so Auer Witte Thiel, nur für solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Alleine mit einer vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben Mieter und Vermieter aber keine solche Vereinbarung getroffen, betont Auer Witte Thiel. Erst bei Überschreitung der Flächenabweichung von 10 Prozent ist es dem Vertragspartner, der sich im Nachteil befindet, also entweder Mieter oder Vermieter, nicht mehr zumutbar sich an die Vereinbarung im Mietvertrag zu halten.

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Datum: 22.09.2009 - 20:38 Uhr
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