Bauen mit dem Bauträger - Alternative zum Bauen als Bauherr / Newsletter des Bauherren-Schutzbund e.V.

(ots) - Der Bauboom hält an, und gerade in städtischen
Ballungsgebieten ist es kaum noch möglich, geeignetes Bauland zu
adäquaten Kaufpreisen zu erwerben. Vielfach kaufen Bauträger große
Baugrundstücke auf, um darauf Eigentumswohnungen oder Häuser zu
errichten. So bleibt oft nur der Abschluss eines Bauträgervertrages,
um den Wunsch nach den "eigenen vier Wänden" in die Tat umzusetzen.
Für viele Hausbesitzer hat der Kauf vom Bauträger zudem den Charme,
dass sie das Baugrundstück und das zu errichtende Bauwerk aus einer
Hand erwerben. Hier unterscheidet sich die Schaffung von Wohneigentum
vom klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr ein Gebäude auf
seinem eigenen Grundstück errichten lässt.

Das Problem: Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht
Bauherr, sondern Erwerber

Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht selbst Bauherr
sondern Erwerber einer Immobilie. Der Bauträger ist Eigentümer des
Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit
einer Bauverpflichtung. Eine wichtige Besonderheit ist, dass der
Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie
wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet. Der Bauträger
ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung
ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anzuwenden. Manche
Verbraucher sind froh darüber, dass sie nicht in die Rolle des
Bauherren schlüpfen müssen. Sie gehen davon aus, dass das Vorhaben in
erprobten und professionellen Händen liegt und alles bis zur
Schlüsselübergabe und zum Einzug klar geregelt sei.

Genau hinsehen: Vertragsentwurf nicht ungeprüft akzeptieren

Nicht selten werden die Erwartungen enttäuscht, denn beim Bauen
mit Bauträgern gibt es zahlreiche Fallstricke. Das beginnt bereits
mit dem Vertragsentwurf des Notars. Er sollte nicht ungeprüft

akzeptiert, sondern zunächst einer rechtlichen und bautechnischen
Prüfung unterzogen werden. Denn vielfach finden sich im
Bauträgervertrag für den Erwerber nachteilige Vertragsklauseln.
Zeitdruck ist ein schlechter Ratgeber, obwohl er aufgrund zahlreicher
weiterer Kaufinteressenten derzeit oft nicht zu vermeiden ist. Der
Notar muss den Vertragsentwurf aber ohnehin mindestens zwei Wochen
vor dem Beurkundungstermin an den Verbraucher übermitteln, so dass in
der Regel genügend Zeit für eine gründliche Prüfung gegeben ist.

Wichtig: Die Leistungsbeschreibung muss vollständig sein

Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemäßen
Leistungsbeschreibung. Leistungen werden teilweise nicht oder nur
unzureichend beschrieben oder sind im Kaufpreis nicht enthalten. Der
vermeintliche Festpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann sich so
als "Mogelpackung" herausstellen. Nicht akzeptabel: Einseitige
Leistungsbestimmungsrechte Viele Bauträger lassen sich einseitige
Leistungsbestimmungsrechte einräumen. Dadurch können sie den
Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern. Das sollten Erwerber
nicht akzeptieren. Ebenfalls nicht akzeptabel sind bei
Eigentumswohnungen Klauseln, mit denen sich der Bauträger
nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung vorbehält, auch wenn
damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird.

Zeitkritisch: Vertragsfristen verbindlich regeln

In zahlreichen Bauträgerverträgen fehlen verbindliche
Vertragsfristen. Im schlimmsten Fall haben Erwerber dann bereits eine
alte Wohnung gekündigt, können in die neue Immobilie aber noch nicht
einziehen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine
damit verknüpfte Vertragsstrafe sind daher unbedingt vertraglich zu
regeln.

Absichern: Fallstricke bei den Zahlungsmodalitäten

Ungesicherte Vorausleistungen des Verbrauchers sind zu vermeiden.
So muss vor Fälligkeit der ersten Rate gesichert sein, dass im
Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des
Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und
Bauträgerverordnung entspricht. Abweichungen hiervon, etwa gegen eine
Bürgschaft des Bauträgers, sind ohne vorherigen anwaltlichen Rat für
Verbraucher nicht zu empfehlen. Wichtig ist auch die Berechtigung des
Erwerbers, das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor
dem Eigentumsübergang mit Grundschulden zugunsten seiner Bank
belasten zu können. Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden
eingetragen, die der Bauträger zur Eintragung gebracht hat. Die
Lastenfreistellung des Grundstückes von Grundschulden, die vom
Erwerber nicht zu übernehmen sind, muss gesichert sein.

Vorsicht: Klare Regelungen für Abnahme vereinbaren

In vielen Bauträgerverträgen sind ungünstige Abnahmeregelungen für
den Verbraucher vorgesehen. Es empfiehlt sich immer, eine förmliche
Abnahme zu vereinbaren. Das ist eine Abnahme unter beiderseitiger
Anwesenheit. Andere Formen der Abnahme sollten ausdrücklich
ausgeschlossen werden. Zu regeln ist das Recht des Erwerbers, das
Baugrundstück mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen zur
Überprüfung des Bautenstandes besichtigen zu dürfen. Wenn im Vertrag
geregelt ist, dass das Hausrecht bis zur Abnahme und Ãœbergabe dem
Bauträger zusteht, werden Baustellenbesichtigungen während der
Bauphase erheblich erschwert, die für eine unabhängige baubegleitende
Qualitätskontrolle unerlässlich sind. Auch Ansprüche und
Zurückbehaltungsrechte des Erwerbers werden oft unzulässig
eingeschränkt.

Nicht vergessen: Sicherheitsleistungen vereinbaren

Sicherheitsleistungen zugunsten des Erwerbers sollten auch im
Vertrag geregelt sein. Sie ergeben sich zum Teil aus dem Bürgerlichen
Gesetzbuch (BGB). Das BGB räumt Verbrauchern das Recht ein, von der
ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von
5 Prozent der Vertragssumme in Abzug zu bringen, falls der Bauträger
keine Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft leistet. Dies sollte
zusätzlich im Vertrag geregelt sein, damit hinterher keine Probleme
entstehen, wenn der Verbraucher einen Abzug mit Verweis aufs BGB
vornimmt. Ebenfalls empfehlenswert ist es, Vorsorge für eine etwaige
Insolvenz des Bauträgers zu treffen. In ihrer Folge könnten
Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt und damit faktisch
wertlos werden. Neben einem Firmen-Check, der die finanzielle
Situation des Bauträgers im Vorfeld des Vertragsschlusses beleuchtet,
empfiehlt sich die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche,
zum Beispiel durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts. Die Höhe
sollte zumindest 5 Prozent der Abrechnungssumme betragen und die
Sicherheit für die Dauer der zu vereinbarenden fünfjährigen
Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten.

Tipps von Kent Wilhelmi, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund:

Auch beim Bauen mit Bauträgervertrag empfiehlt es sich, von Anfang
an die Hilfe sachverständiger Berater, zum Beispiel des
Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), in Anspruch zu nehmen. Das beginnt
mit der bautechnischen und rechtlichen Vertragsprüfung durch einen
Bauherrenberater und einen Vertrauensanwalt, bei der
Leistungsbeschreibung, Zahlungspläne, Vertragsfristen,
Zahlungsmodalitäten und weitere Vertragsbestandteile genau unter die
Lupe genommen werden. Parallel kann ein BSB Firmen-Check die Solvenz
und Seriosität des Bauträgers durchleuchten. Während der Bauphase und
bei der Abnahme bringt die baubegleitende Qualitätskontrolle eines
Bauherrenberaters mehr Sicherheit. Weitergehende Informationen finden
Interessenten im Ratgeber "Der Bauträgervertrag", der auf der
Internetseite www.bsb-ev.de heruntergeladen werden kann.

Diesen und weiter Newsletter finden Sie auf unserer Homepage
unter: www.bsb-ev.de/de/verbraucherservice/newsletter/

Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de
Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.



Pressekontakt:
Bauherren-Schutzbund e.V.
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Datum: 28.04.2016 - 11:08 Uhr
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