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AENGEVELT: Dresdner Büromarkt erneut überdurchschnittlich
ID: 1357614
Guter Start in 2016
(firmenpresse) - 2013 übertraf der Dresdner Büroflächenmarkt mit einem Umsatz von rd. 95.000 m² erstmals die Marke von 90.000 m². 2015 konnte diese Leistung mit 91.000 m² wiederholt werden. Das Ergebnis liegt damit 7% über dem Vorjahresergebnis (2014: 85.000 m²) und knapp ein Viertel über dem Mittelwert der jüngsten Dekade ( 2005 bis 2014: rd. 73.500 m²). Damit ist Dresden hinsichtlich des Büroflächenumsatzes zweitstärkster ostdeutscher Büromarkt im engen Wettbewerb mit Leipzig (102.000 m²).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 90.000 m². Im ersten Quartal 2016 wurden dabei rd. 15.000 m² kontrahiert.
Short Facts 2015:
• Das überdurchschnittliche Dresdner Ergebnis von 91.000 m² Büroflächenumsatz in 2015 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hinsichtlich der nachgefragten Flächengrößen auf den Segmenten ab 1.000 m² aufwärts: Auf sie entfielen 2015 nahezu 53% des gesamten Büroflächenumsatzes (2014: rd. 32%).
• Dresden weist eine überdurchschnittliche Umsatz¬dynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 3,7% auf und übertrifft damit u.a. Leipzig (3%) und Frankfurt (3,2%).
• 2015 wurden rd. 32.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2014: rd. 19.000 m²). Hiervon war der größte Teil indessen bereits durch Eigennutzer gebunden bzw. vorvermarktet, so dass kaum verfügbare Flächen an den Markt kamen.
• Die rege Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen führten zu einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 240.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 9,7% des Gesamtbestandes (Anfang 2015: 260.000 m² bzw. 10,5%).
• Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorjahr (EUR 12,-/m²) leicht auf EUR 12,50/m² gestiegen. Mit Ausnahme einer Stabilisierung im Jahre 2014 legte sie damit in den letzten fünf Jahren kontinuierlich zu (2012: EUR 11,50/m²; 2011: EUR 11,00/m²; 2010: EUR 10,50/m²).
Prognose / Trends 2016
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Büroflächen¬umsatz um 90.000 m².
• Im ersten Quartal 2015 analysiert AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz von 15.000 m² (I. Q 2015: 20.000 m²).
• 2016 werden voraussichtlich lediglich 12.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, davon ist etwa die Hälfte zum Jahresanfang bereits kontrahiert.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 220.000 m² Bürofläche.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2016 ein stabiles Mietni¬veau von rd. EUR 12,50/m². Damit bietet Dresden unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze 2015 nach Lagen/Ortsteilen
• Die höchsten Flächenumsätze wurden erneut in der Dresdner City mit rd. 47.700 m² bzw. einem Marktanteil von 52% analysiert (2014: 42.600 m² bzw. 50%).
• In den City-Randlagen wurden 18.000 m² bzw. 20% umgesetzt (2014: 10.000 m², 12%).
• Auf die weitere Innenstadt entfielen rd. 18.700 m² bzw. 21% (2014: 23.500 m², 28%).
• In den Außenbereichen blieben die Flächenumsätze mit 5.800 m² oder 6% etwas unter den Werten von 2014 (7.000 m², 8%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Dank einer Großvermietung über 20.000 m² an das Jobcenter bildete die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) 2015 mit rd. 36.000 m² (2014: 16.400 m²) bzw. einer Marktquote (vom Miet- und Eigennutzerflächenumsatz) von 40% (2014: 19%) die mit Abstand stärkste Nachfragegruppe am Büroflächenmarkt.
• Danach folgen die unternehmensbezogenen und beratenden Dienst¬leister mit rd. 27.800 m² bzw. 31% (2014: 34.600 m² bzw. 41%).
• Auf Platz drei liegen die Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen mit rd. 17.700 m² (2014: 11.200 m²) bzw. 19,5% Anteil wieder nach vorne (2014: 13%).
• Die sonstigen Branchen, allen voran Industrie und Handel, rangierten 2015 mit einem Flächenumsatz von rd. 6.000 m² bzw. 7% (2014: 19.700 m², 23%) nur auf Rang vier.
• Finanzdienstleister spielen in Dresden mit einem Flächen¬umsatz von 3.600 m² bzw. 4% unverändert eine eher untergeordnete Rolle (2014: 3.100 m²; 4%).
Büroleerstände
Derzeit stehen in Dresden 240.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 9,7%.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstands-index „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamt¬¬leer¬stand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten zu differenzieren:
• In Dresden sind vom Büroflächenleerstand rd. 82.000 m² bzw. 34% als „regionali¬sierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 21% bzw. 50.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre durch¬schnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings nicht relevant sind.
• Nach Abzug der zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 132.000 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (240.000 m²) ergibt sich der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von 108.000 m² (Anfang 2015: 144.000 m²). Das sind 45% des gesamten Büroflächenleerstands. (Anfang 2015: 55%). Bezogen auf den Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,48 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von lediglich 4,3%.
Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die statistische Leerstandsrate (9,7%) auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Stabiles Mietniveau
• Im Topsegment des Büroflächenmarktes steigen die Spitzenmieten seit 2009 (EUR 10,-/m²). Aktuell werden im Spitzensegment EUR 12,50/m² erzielt (2014: EUR 12,-/m²). Einzelne kleinere Vermietungen werden sogar für eine „Maximalmiete“ von bis zu EUR 14,-/m² kontrahiert.
Da sich das qualifizierte moderne Büroflächenangebot in den gefragten Citylagen u.a. aufgrund nur geringer spekulativer Fertigstellungen kaum erhöht, zeichnet sich hier eine sehr stabile Entwicklung mit leichten Tendenzen zu Mietpreissteigerungen ab.
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen ebenfalls an auf rd. EUR 9,10/m² (2014: EUR 8,50/m²).
• Am Cityrand stiegen die mittleren Mieten deutlich um 28% auf rd. EUR 8,30/m² (2014: EUR 6,50/m²).
• Entsprechend der vorgenannten Erhöhungen ist auch die mittlere Miete im gesamten Stadtgebiet leicht von EUR 7,40/m² auf EUR 7,70/m² gestiegen.
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2015: mehr als 125.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 500 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von über 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 99% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, ebenfalls 99% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet und als einziger Makler in vier von fünf Kategorien mit „sehr gut“ bewertet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 11/2016, 09.03.2016).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
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Datum: 18.05.2016 - 09:46 Uhr
Sprache: Deutsch
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