Die Schlüsselfigur / Urteile rund um den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (FOTO)

(ots) -
Eigentümergemeinschaften umfassen oft Dutzende, manchmal sogar
Hunderte von Wohneinheiten. Verständlich, dass sich dann ein Profi um
die Angelegenheiten der alltäglichen Verwaltung kümmern muss. Aber
auch bei kleineren Objekten wird häufig eine neutrale Instanz
bestellt, die über den Einzelinteressen steht und den Eigentümern
viele Arbeiten abnimmt.

Die Verwalterin bzw. der Verwalter hat eine Schlüsselrolle inne
und vertritt die Gemeinschaft in wesentlichen Fragen nach außen und
nach innen. Geht alles seinen geordneten Gang, fällt das nicht weiter
auf. Kommt es jedoch zum Streit, dann müssen häufig die Gerichte die
näheren Umstände der Verwaltertätigkeit klären. Der Infodienst Recht
und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe acht Urteile
gesammelt, die sich um diesen Themenkomplex drehen.

Es empfiehlt sich für die Eigentümergemeinschaft, gleich bei der
Anbahnung eines Vertragsverhältnisses mit einem Verwalter die
wichtigsten Punkte unmissverständlich zu klären. Der
Bundesgerichtshof wies in einer Entscheidung (Aktenzeichen V ZR
114/14) darauf hin, dass es der Normalfall sei, mit der Bestellung
durch die Gemeinschaft in derselben Eigentümerversammlung auch die
Eckdaten des Vertrages (Laufzeit und Vergütung) zu bestimmen. Damit
ist nicht jedes Detail gemeint, aber die Dimensionen müssen erkennbar
sein. Abweichungen von dieser Praxis sind nur unter ganz besonderen
Umständen - und auch dann nur übergangsweise - gestattet.

Wenn die Beziehung schon länger besteht, ein Verwalter also
bereits eine Vertragslaufzeit hinter sich hat, sind die Anforderungen
nicht mehr ganz so streng wie beim ersten Mal. Bei der Neubestellung
eines Verwalters ist zum Beispiel das Einholen von
Alternativangeboten erforderlich. Bei der Weiterführung des Vertrages
ist das nach Ãœberzeugung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR

96/10) nicht zwingend nötig. Anders verhielte es sich nur, wenn sich
seit der Erstbestellung des Verwalters grundlegende Aspekte seiner
Arbeit verändert hätten.

Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört die Einberufung
der Eigentümerversammlung unter Einhaltung aller dafür vorgesehenen
gesetzlichen und rechtlichen Voraussetzungen. In dringenden Fällen -
zum Beispiel zur Abwendung von Schäden - können einzelne Eigentümer
auf gerichtlichem Wege erzwingen, dass eine Versammlung anberaumt
wird. Doch alleine die Tatsache, dass sich die bereits in Angriff
genommene Bestellung eines Verwalters hinauszögert, reicht nach
Meinung des Oberlandesgerichts Köln (Aktenzeichen 16 Wx 114/02) nicht
aus.

Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter unter
Um-ständen dazu zwingen, einen bestimmten Punkt mit in die
Tagesordnung aufzunehmen, diesen erörtern zu lassen und darüber
abzustimmen. In einem Streitfall war es darum gegangen, dass in der
Wohnung eines Eigentümers die Heizung nicht unter einen seiner
Meinung nach erträglichen Temperaturgrad herunterzuregeln war und zur
Behebung grundlegende Änderungen des Heizsystems nötig gewesen wären.
Die Aufnahme dieses Punktes in die Tagesordnung scheiterte nach
Ansicht des Landgerichts München (Aktenzeichen 1 S 5166/11) im
konkreten Fall allerdings daran, dass die zweiwöchige Ladungsfrist
nicht mehr hätte eingehalten werden können.

Der Verwalter ist im Regelfall auch der Zustellungsbevollmächtigte
für die Eigentümergemeinschaft. Das heißt, er nimmt
Gerichtsentscheidungen oder Dokumente, die die Gemeinschaft
betreffen, entgegen und gibt diese an die Mitglieder weiter. Ist er
allerdings selbst als Gegner an einem solchen Verfahren beteiligt
oder besteht die Gefahr einer "gefärbten" Weitergabe, dann wird das
zum Problem. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 170/11) stellte
fest, dass bei der konkreten Gefahr "einer nicht sachgerechten
Information der Wohnungseigentümer" der Verwalter als
Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen sei.

Eine weitere Pflicht des Verwalters kann es sein, die
eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft
abzugeben. Es gehört nach Überzeugung des Bundesgerichtshofes
(Aktenzeichen I ZB 61/10) zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner
Aufgaben. Er sei berechtigt und verpflichtet, das zu tun, heißt es im
Urteil. Im konkreten Fall hatte sich die Verwalterin geweigert, die
eidesstattliche Versicherung abzugeben.

Immer wieder gibt es in der Praxis Schwierigkeiten, zwischen den
Befugnissen von Verwalter und Verwaltungsbeirat zu unterscheiden, da
sie ja beide eine wesentliche Rolle für die Eigentümergemeinschaft
spielen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen
2 A 3.15) stellte in einem aktuellen Urteil klar, dass die Vertretung
nach außen normalerweise in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters
fällt und ihn der Beirat dabei lediglich unterstützt. Konkret war es
um einen Normenkontrollantrag gegangen, mit dem sich der Beirat gegen
einen Bebauungsplan wandte.

Der Einfluss des Verwalters findet allerdings auch seine
natürlichen Grenzen. Eine Vollmacht in der Teilungserklärung, wonach
der Verwalter für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden
Angelegenheiten zuständig sei, ist unzulässig. Das Oberlandesgericht
Frankfurt am Main (Aktenzeichen 20 W 241/14) erkannte darin einen
Verstoß gegen die wesentlichen Strukturprinzipien des
Wohnungseigentumsrechts, wonach je nach Situation Beirat, Verwalter
und einzelne Eigentümer einbezogen werden. Die vorliegende Lösung
hätte es ermöglicht, dass der Verwalter bis in die ureigensten Rechte
eines jeden Eigentümers hineinregiert.



Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Referat: Presse
Tel.: 030 20225-5398
Fax : 030 20225-5395
E-Mail: ivonn.kappel(at)dsgv.de

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