Vom Besichtigungsrecht bis zur fristlosen Kündigung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

(ots) - Ärger mit dem Vermieter kann niemand gebrauchen,
doch immer wieder geraten Mieter und Eigentümer aneinander. Häufig
geht es dann um Kündigungsfristen, Nachmieterregelungen,
Eigenbedarfskündigungen oder andere Streitpunkte, die nicht selten
vor Gericht landen. Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter
haben und welche Regeln sie unbedingt kennen sollten, erklären die
Rechtsexperten von anwalt.de, einem der führenden
Rechtsinformationsportale in Deutschland.

Hartnäckiges Gerücht: Mit potentiellen Nachmietern früher aus dem
Mietvertrag?

"Das Gerücht, dass man schneller aus einem Mietvertrag rauskommt,
wenn man einen Nachmieter präsentieren kann, hält sich leider
hartnäckig. Zwar kann ein Vermieter den Nachmieter akzeptieren - er
muss es aber nicht. Als Eigentümer der Wohnung kann er schließlich
selbst entscheiden, wer zukünftig darin wohnen darf", so Sandra
Voigt, Assessorin und Redakteurin der juristischen Redaktion von
anwalt.de. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Mieter dem
Vermieter einen, drei oder fünfzig solvente Nachmieter vorschlägt.
Denn der Vermieter ist generell nicht dazu verpflichtet, den Mieter
vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu entlassen. In der
Regel beträgt diese drei Monate. Es gibt aber auch längerfristige
Mietverträge, sogenannte Zeitmietverträge, nach denen eine
Vertragskündigung für eine bestimmte Zeit nicht oder nur unter
bestimmten Bedingungen möglich ist. Kann ein Mieter seine Wohnung aus
irgendeinem Grund nicht mehr nutzen, ist das zunächst sein
persönliches Problem und er bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet
(§ 537 I Bürgerliches Gesetzbuch). Enthält ein längerfristiger
Mietvertrag aber eine Ersatzmieterklausel oder der Vermieter stimmt
der Stellung eines Nachmieters zu, ist auch ein frühzeitiger

Vertragsausstieg möglich.

Besichtigungsrecht: Wann darf der Vermieter Zutritt zur Wohnung
verlangen?

Immer wieder fragen sich Mieter, ob sie ihren Vermieter in die
Wohnung lassen müssen, wenn dieser plötzlich und unerwartet vor der
Tür steht. Die Antwort lautet: Nein. Denn ein Mieter übt in seiner
Wohnung das Hausrecht aus und kann selbst entscheiden, wen er rein
lässt und wen nicht. Das gilt auch für den Eigentümer und damit den
Vermieter der Wohnung. Diesem steht unter bestimmten Bedingungen
allerdings ein Besichtigungsrecht zu. So benötigt er in erster Linie
einen sachlichen Grund für die Besichtigung der vermieteten Wohnung,
beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung einem Kaufinteressenten
beziehungsweise einem potenziellen Nachmieter zeigen möchte, oder er
beziehungsweise ein von ihm beauftragter Dritter die
Messvorrichtungen ablesen oder ein Mietwertgutachten erstellen
möchte. Auch darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn der
Mieter einen Mangel angezeigt hat und der Vermieter sich den Schaden
ansehen möchte oder wenn der begründete Verdacht besteht, dass der
Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, also zum Beispiel unerlaubt
ein Haustier hält oder Räume der Wohnung unberechtigt untervermietet
hat. In solchen Fällen muss der Vermieter den Termin aber immer
rechtzeitig vorher ankündigen und den Grund für die Besichtigung
nennen. Keinesfalls darf sich ein Vermieter eigenständig Zutritt zu
einer vermieteten Wohnung verschaffen, auch muss er bei
Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel an den Mieter überreichen -
andernfalls würde er Hausfriedensbruch begehen, wenn er die Wohnung
unberechtigt und ohne Rücksprache mit dem Mieter betritt (§ 123
Strafgesetzbuch). Einzige Ausnahme bilden Notfälle wie beispielsweise
ein Wasserrohrbruch. In solchen Notfällen darf der Vermieter die
Wohnung auch in Abwesenheit des Mieters betreten beziehungsweise sie
öffnen lassen.

Wohnraum für die Verwandtschaft: Wann eine Eigenbedarfskündigung
erlaubt ist

Die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs ist immer
wieder Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen und führt nicht
selten zum Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich
können Vermieter einen Mietvertrag wirksam kündigen, wenn sie die
Räumlichkeiten für sich oder einen Familien- beziehungsweise
Haushaltsangehörigen benötigen (§ 573 II Nr. 2 Bürgerliches
Gesetzbuch). Stehen dem Vermieter auf demselben Anwesen
beziehungsweise in derselben Wohnanlage weitere, leer stehende
Wohnungen zur Verfügung, ist er jedoch verpflichtet, dem betroffenen
Mieter eine vergleichbare Ersatzwohnung anzubieten. Täuscht ein
Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um den Mieter aus der Wohnung zu
bekommen, macht er sich diesem gegenüber schadenersatzpflichtig (§§
573 II Nr. 2, 280 I Bürgerliches Gesetzbuch) und muss dem ehemaligen
Mieter den Schaden ersetzen, der aufgrund des unfreiwilligen Umzugs
entstanden ist. Dazu gehören beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten
sowie der Differenzmietschaden, falls die Miete der neuen Wohnung
höher ist als die der alten.

Jetzt reicht's: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen
kann

Schreiende Kinder im Hausflur, neue Nachbarn, die bis spät in den
Abend werkeln und bauen, die Nachbarin, die in Stöckelschuhen übers
Laminat trippelt - in Mehrparteienhäusern gibt es zahlreiche
Lärmquellen, von denen aber nicht alle hinzunehmen sind. Denn stört
ein Hausbewohner nachhaltig den Hausfrieden und die Mitmieter
beschweren sich wiederholt über eine nächtliche Ruhestörung,
beispielsweise durch lautes Zuschlagen von Türen, laute Musik,
Staubsaugen und den regelmäßigen Betrieb der Waschmaschine, muss der
Störenfried mit einer - im schlimmsten Fall sogar fristlosen -
Kündigung rechnen. Zwar genießen Mieter in ihren Wohnungen viele
Freiheiten, sie sollten dabei aber stets Rücksicht auf ihre Nachbarn
nehmen - vor allem nachts. In vielen Mietshäusern existiert zu diesem
Zweck eine formelle Hausordnung, in der beispielsweise eine Nachtruhe
von 22:00 bis 07:00 Uhr festgeschrieben ist.

Weitere Informationen auf anwalt.de unter den folgenden Links:
Kommt man mit einem Nachmieter früher aus dem Mietvertrag? -
http://ots.de/NdjVv

Wann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht? -
http://ots.de/5mdRI

Eigenbedarfskündigung bei vorübergehender Wohnungsnutzung? -
http://ots.de/ZEn2j

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Anspruch auf Schadenersatz? -
http://ots.de/72TKh

Fristlose Kündigung wegen nächtlicher Ruhestörung -
http://ots.de/BHz40

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Datum: 26.07.2016 - 10:07 Uhr
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