Deutscher Bürovermietungsmarkt auf Rekordkurs - Flächenumsätze und Mietpreise ziehen deutlich an

(ots) - Die deutsche Wirtschaft geht gestärkt in den
Herbst 2016. Der ifo-Geschäftsklimaindex stieg im September deutlich
- nach Rückgängen im Juli und August - und hat den höchsten Wert seit
Mai 2014 erreicht. Die befragten Unternehmen schätzen die aktuelle
Lage überdurchschnittlich gut ein, haben auch für die kommenden
Monate bessere Erwartungen.

Das Wirtschaftswachstum ist nach wie vor robust, der Arbeitsmarkt
in sehr guter Verfassung. Der Beschäftigungsaufbau beruht vor allem
auf den expansiven Dienstleistungsbereichen. Dies belegt auch der
ifo-Geschäftsklimaindex für Dienstleistungsunternehmen, der erneut
gestiegen ist. Auch die Frühindikatoren vom Arbeitsmarkt
(ifo-Beschäftigungsbarometer, Arbeitsmarktbarometer des IAB,
Stellenindex der BfA) senden positive Signale, teils
überdurchschnittlich oder sogar auf Rekordwerten.

"Insgesamt wurde die deutsche Wirtschaft bisher nur wenig durch
das Brexit-Votum getroffen. Teilweise gibt es Hoffnungen auf
Unternehmensverlagerungen nach Deutschland. Die Unsicherheit über den
weiteren Verlauf bleibt aber groß. Es liegt nun in den Händen der
britischen Regierung, den Austrittsprozess zu beginnen", so Dr. Frank
Pörschke, Member of the EMEA Management Board, CEO Germany, Jones
Lang LaSalle GmbH. Für 2017 haben viele Institute ihre
Wachstumsprognose aufgrund des Brexit gesenkt. Nach derzeit von
Consensus Economics für 2016 prognostizierten 1,8 % für Deutschland,
wird 2017 ein Wachstum von 1,2 % genannt.

"Das solide Wirtschaftswachstum, die sehr gute Entwicklung am
Arbeitsmarkt und der gute Ausblick der Unternehmen auf die kommenden
Monate lassen uns positiv auf die Büroimmobilienmärkte blicken. Viele
Dienstleistungsunternehmen als größte Nutzergruppe auf den
Bürovermietungsmärkten stehen derzeit vor mehreren Herausforderungen.

Sie müssen geeignetes Personal finden, diesem attraktive
Bürostandorte und -flächen bieten und dabei Flächeneffizienz und
Immobilienkosten im Blick halten. Die jeweilige Bürofläche muss
diesen Herausforderungen begegnen und das bei stetig abnehmendem
Flächenangebot. Dabei spielt Flexibilität hinsichtlich Fläche und
Vertrag eine zentrale Rolle", betont Timo Tschammler, Member of the
Management Board JLL Germany.

Starkes Quartalsergebnis in den Big7 - Millionenmarke übertroffen

Die deutschen Büro-Vermietungsmärkte profitieren ohne Frage von
den guten konjunkturellen Rahmenbedingungen. "Die Nutzernachfrage
bewegt sich auf einem hohen Niveau. Als Umzugsgründe werden
Expansionsvorhaben und Standortkonsolidierung unter Berücksichtigung
von Flächenoptimierung genannt. Dabei stehen gerade bei den
Dienstleistungsunternehmen neue Arbeitsplatzmodelle im Fokus, die
eine geringere Gesamtbürofläche notwendig machen. Aufgrund steigender
Beschäftigtenzahlen sowie aufwendigerer Gemeinschaftsflächen werden
trotzdem häufig per Saldo größere Flächen benötigt", so Tschammler.
Dokumentation dieser Tendenzen ist die Nettoabsorption, die mit rund
190.000 m² im dritten Quartal die Expansionstätigkeit der Nutzer
widerspiegelt.

Das Umsatzvolumen der deutschen Big 7 konnte in den ersten drei
Quartalen mit 2,86 Mio. m² den entsprechenden Vorjahreswert um 12,5 %
übertreffen. Dabei wurde im dritten Quartal die 1-Mio.-m²-Marke
übertroffen, ein Fakt, der normalerweise dem letzten Quartal im Jahr
vorbehalten ist (wie 2000, 2006, 2007 und 2015). Den größten
Umsatzzuwachs (Q 1-Q 3) zeigten im Jahresvergleich Stuttgart (+36 %)
und Köln (+33 %) - beide durch sehr große Abschlüsse befeuert. Berlin
(+19 %) und Frankfurt (+17 %) liegen prozentual fast gleich auf, das
Volumen in der Hauptstadt ist allerdings doppelt so hoch wie in der
deutschen Bankenmetropole. Mit knapp 700.000 m² ist Berlin Number
One unter den Big 7 und übertrifft seinen eigenen 5-Jahresschnitt um
60 %. Einen Rückgang musste nur Düsseldorf (-23 %) hinnehmen.

"Die Büroimmobilienmärkte der Big 7 profitieren in diesem Jahr
insbesondere von Großabschlüssen", so Tschammler. Die in den ersten
drei Quartalen realisierten 22 Großabschlüsse mit 10.000 m² und mehr
summieren sich auf rund 490.000 m², entsprechend 47 % des
Gesamtergebnisses. Der größte Deal, ein Eigennutzerbaubeginn im
dritten Quartal, entfällt auf die Daimler AG, die in
Stuttgart-Vaihingen ein 90.000 m²-Bauvorhaben für 4.000 Mitarbeiter
begonnen hat.

"Aufgrund eines starken Quartalsergebnisses sowie guter Aussichten
bis Jahresende, haben wir die Umsatzprognose angehoben auf 3,74 Mio.
m². Das läge 2,5 % über dem Vorjahreswert und wäre der höchste jemals
für die Big 7 ermittelte Wert. Die 5- und 10-Jahresdurchschnitte
wären um 16 % bzw. 21 % übertroffen. Für Berlin wird für das
Gesamtjahr 2016 ein Umsatzvolumen in Höhe von 950.000 m² erwartet,
das wäre ein Allzeithoch", so Tschammler.

Niedrigster Leerstand seit 2002

Der Büroflächenleerstand kennt seit einigen Jahren nur eine
Richtung: stetig nach unten. Seit der letzten Leerstandsspitze im
vierten Quartal 2012 (9,12 Mio. m²) ist der Leerstand um 3,8 Mio. m²
abgebaut worden. Im selben Zeitraum ist die aggregierte
Leerstandsquote von 10,4 % auf nun 6,0 % gesunken. Auch im dritten
Quartal hat sich das kurzfristig verfügbare Angebot verringert: Der
aggregierte Leerstand der Big 7-Märkte notiert bei 5,33 Mio. m² und
ist im Jahresvergleich um 800.000 m² gesunken. Zum letzten Mal war er
Ende 2002 niedriger. Der größte Leerstandsrückgang ist in München
(-306.000 m²) und Berlin (-218.000 m²) zu beobachten, während die
niedrigste Leerstandsquote weiterhin auf Stuttgart (4,0 %) entfällt.
Im Jahresvergleich hat der Leerstand nur in Frankfurt zugelegt (um
0,2 %-Punkte). Im Laufe des Jahres 2016 sind in drei Märkten die 6 %
(Berlin) und sogar die 5 % (Köln und in München) unterschritten
worden.

"Bis Jahresende wird für die Big 7 ein weiterer leichter Rückgang
um 50.000 m² und damit ein Durchsacken der Leerstandsquote unter 6 %
erwartet. Im kommenden Jahr geht es weiter leicht abwärts. Ein
weiterer Aspekt für die positive Leerstandsentwicklung ist die
Beobachtung, dass in einigen Märkten gehäuft Umwidmungen von
Büronutzung in z.B. Wohnen oder Hotel durchgeführt werden. Und auch
wenn ehemalige Bürogebäude abgerissen und neu entwickelt werden,
entsteht ein Nutzungsmix, der ja generell zu befürworten ist, wodurch
aber auf der anderen Seite Bürofläche netto reduziert wird", betont
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Hohes Volumen an Fertigstellungen

Das Volumen der Bürofertigstellungen befindet sich weiterhin auf
einem hohen Niveau. In den ersten drei Quartalen wurden insgesamt
834.000 m² neue Büroflächen fertig gestellt - das sind fast 50 % mehr
als im Vorjahreszeitraum. Zuletzt gab es 2009 (820.000 m²) und 2003
(991.000 m²) vergleichbar hohe bzw. höhere Fertigstellungszahlen. Die
größten Fertigstellungszahlen entfallen auf Berlin, Hamburg und
München (jeweils zwischen 160.000 m² und 186.000 m²). Der Anteil
unvermieteter Flächen in den Fertigstellungen der Big 7-Märkte
beträgt nur knapp 16 % und verdeutlicht die hohe Nutzernachfrage nach
neuwertigen Büroflächen. Die niedrigsten spekulativen Anteile gibt es
mit je rund 5 % in Berlin und München - beides die derzeit
dynamischsten Büroimmobilienmärkte in Deutschland. "Vor dem
Hintergrund dieser hohen Vorvermietungsquoten bleibt es gerade für
Großnutzer herausfordernd, geeignete neue Flächen zu finden. Deshalb
spielen Vertragsverlängerungen im Bestand eine nach wie vor wichtige
Rolle", so Tschammler. Bis Ende 2016 werden weitere 380.000 m²
Büroflächen realisiert, der größte Anteil davon in Berlin.

Die genannten Volumina entsprächen für das laufende Jahr einem
Fertigstellungsvolumen in den Big 7 von insgesamt 1,22 Mio. m² - das
höchste seit 2009.

Starke Nachfrage und sinkendes Angebot lassen Mietpreise steigen
Die starke Nachfrage in den Big 7 lässt bei rückläufigem Angebot auch
die Mieten steigen, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten. Im
Jahresvergleich hat die Spitzenmiete in sechs der sieben
Immobilienhochburgen zugelegt - nur in Köln blieb der Wert stabil.
Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2% in Düsseldorf und Hamburg und
15% in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex für die Big 7
den höchsten Wert seit Q2 2002 und legte im Jahresvergleich um 4,8 %
zu.

Den beachtlichsten Mietpreisanstieg verzeichnet derzeit Berlin: im
Vergleich zum Vorquartal um +3,9 % und im Vergleich zum
Vorjahresquartal um +15 %. Für die kommenden Quartalen wird
allerdings für München das höchste Wachstum der Spitzenmiete
erwartet. "Bis Ende 2017 könnten es 2,00 Euro/m²/Monat sein, die
extreme Knappheit an hochwertigen Flächen in den Toplagen der
Innnenstadt widerspiegelnd", so Scheunemann. Aber nicht nur in
Toplagen, auch in Münchener Nebenlagen seien deutliche
Mietpreisanstiege in den vergangenen Quartalen zu beobachten. Gerade
in München, aber auch in Frankfurt bemerke JLL eine wachsende Zahl an
Abschlüssen im hochpreisigen Segment.

Timo Tschammler abschließend: "Die kontinuierlich steigende
Nachfrage nach neuwertigen Büroflächen und steigende (Spitzen-)Mieten
hatten Projektentwickler auf den Plan gerufen und das oben
beschriebene kräftige Plus des Bauvolumens induziert.
Projektentwickler, die jetzt ihren Exit realisieren, profitieren von
gestiegenen Mietpreisen sowie von höheren Verkaufsfaktoren."



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle GmbH (JLL), übermittelt durch news aktuell

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Datum: 04.10.2016 - 12:30 Uhr
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