An der Nahtstelle / Wenn Immobilien bezogen oder verlassen werden: Abnahme,Ãœbergabe und Kaution (FOTO)

(ots) -
Irgendwann gibt es immer ein erstes und ein letztes Mal. Wer eine
neue Wohnung oder ein neues Haus bezieht, egal ob als Eigentümer oder
als Mieter, der muss zunächst eine Übergabe bzw. eine Abnahme hinter
sich bringen. Und wenn er wieder auszieht (verkauft), dann folgt die
gleiche Prozedur in die andere Richtung.

Diese rechtlichen Nahtstellen werden von vielen Bürgern als
Belastung empfunden, weil man sich trefflich über viele Fragen des
Zustands der Immobilie und die Übergabeformalitäten streiten kann.
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe
acht zum Thema passende Gerichtsurteile gesammelt.

Wer eine Immobilie als Käufer übernimmt, der sollte sich mit der
Mängelrüge nicht unnötig viel Zeit lassen. Ein Paar hatte eine
Doppelhaushälfte erworben und während der Abnahme festgestellt, dass
nicht - wie vereinbart - alle Fenster mit Rollläden versehen waren,
sondern nur die im Erdgeschoss. Erst fünf Monate nach diesem
Abnahmetermin rügten die Käufer den Mangel und forderten Kostenersatz
für den nachträglichen Einbau. Das Oberlandesgericht
Schleswig-Holstein (Aktenzeichen 1 U 125/14) betrachtete das als zu
spät und erkannte dem Paar nur den Ersatz eventueller
Mangelfolgeschäden zu. Solch ein Ersatz wäre in Frage gekommen, wenn
etwaige Mieter ihre Zahlungen wegen der fehlenden Rollläden gekürzt
hätten.

Juristen verwenden gelegentlich den Begriff der konkludenten
Abnahme einer Immobilie. Davon spricht man, wenn ein Käufer zwar
nicht förmlich die Abnahme erklärt hat, dies aber durch sein
Verhalten tut. Eine Eigentümergemeinschaft hatte Mitte der 90er Jahre
ein Objekt übernommen und bezogen, ohne dass es zur vereinbarten
Abnahme gekommen wäre. Acht Jahre später machte die WEG diverse
Mängelbeseitigungsansprüche geltend. Das Oberlandesgericht Bamberg

(Aktenzeichen 8 U 23/15) akzeptierte das nicht. Durch Bezug, Nutzung
und Bezahlung sei es zur konkludenten Abnahme gekommen. Die
Gewährleistungsfrist sei mithin abgelaufen.

Es mag für Vermieter unangenehm sein, aber gegebenenfalls müssen
sie eine Wohnung auch an einem Sonntag übergeben, wenn das
Mietverhältnis ab diesem Tag datiert. Ein Mieter hatte den Vertrag
platzen lassen, weil der Eigentümer den für ihn sehr wichtigen
Übergabetermin nicht möglich gemacht habe. Das Landgericht Berlin
(Aktenzeichen 65 S 219/10) gab ihm Recht. Mieter seien oft darauf
angewiesen, exakt zum Monatsersten einzuziehen, weil der alte Vertrag
zum Ende des vorherigen Monats ende.

Auch nach langen Mietverhältnissen gehen Eigentümer und Mieter
nicht immer im Frieden auseinander. Ãœber 30 Jahre hinweg hatten beide
im selben Zweifamilienhaus gewohnt, sich dann aber zerstritten. Der
Mieter räumte die Wohnung und klingelte bei der Eigentümerin, um die
Schlüssel zu übergeben. Diese verweigerte die Annahme, weswegen er
die Schlüssel kurzerhand in den Briefkasten warf. Kam dieses Vorgehen
einer Rückgabe gleich? Das war im Zusammenhang mit Verjährungsfristen
wichtig. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 8/11) sah es
nicht so. Es habe sich bei dem Einwurf um ein einseitiges Angebot der
Rückgabe von Seiten des Mieters gehandelt, auf das der Vermieter in
dieser Form nicht eingehen müsse.

Immer wieder kommt es nach Beendigung eines Mietverhältnisses zum
Streit um die Rückzahlung der Kaution. Besonders verzwickt scheint
die Lage, wenn zwischenzeitlich der Eigentümer gewechselt hat. Der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 143/12) stellte klar, dass
unter Umständen auch der frühere Vermieter zahlen muss - zumindest
dann, wenn von dem neuen Vermieter die Kaution nicht zu erlangen ist.
Solch ein Fall könnte eintreten, wenn dieser von Zwangsverwaltung und
Kontopfändung betroffen ist.

Grundsätzlich sollte man sich nicht übertrieben viel Zeit lassen,
ehe man nach dem Auszug seine Kaution einfordert. Ein Mieter wartete
damit vier Jahre - und musste erleben, dass der Eigentümer den
Anspruch als verjährt bezeichnete. Das Amtsgericht Remscheid
(Aktenzeichen 7 C 71/13) schloss sich dieser Meinung an. Es gelte
eine dreijährige Verjährungsfrist, hieß es im Urteil. Und die sei
hier in jedem Falle überschritten worden, auch wenn zusätzlich eine
zwei- bis sechsmonatige Prüfungs- und Überlegungsfrist einberechnet
werde.

Manchmal kann eine Immobilie nicht übergeben bzw. bezogen werden,
weil der Bauträger die Arbeiten nicht zum vereinbarten Termin
abschließen konnte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VII ZR
172/13) musste in letzter Instanz entscheiden, wie mit einer
zweijährigen Verspätung umzugehen sei. Die Erwerber sollten in eine
136 Quadratmeter große Wohnung umziehen, mussten aber wegen der
Verzögerungen in ihrer bisherigen, 72 Quadratmeter großen Wohnung
ausharren. Der BGH entschied, dass der säumige Bauträger über die
laufende Miete der alten Wohnung hinaus auch noch eine Entschädigung
für die entgangene Nutzung der neuen, großzügigeren Wohnung zahlen
müsse.

Manchmal vererben sich Mietverträge von den Eltern auf die Kinder.
Der Beginn des Vertragsverhältnisses rückt in immer weitere Ferne -
und damit auch die Erinnerungen daran. Deswegen stritten nach über 50
Jahren Mietzeit die Parteien darum, ob die Wohnung ursprünglich
renoviert oder nicht renoviert bezogen worden sei. Der Eigentümer
beharrte auf einer Sanierungsklausel im Vertrag. Das Landgericht
Berlin (Aktenzeichen 63 S 114/14) wies in einem Urteil darauf hin,
dass es hier am Mieter liege, nachzuweisen, dass die Wohnung beim
Einzug unsaniert gewesen sei.



Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Referat Presse
Tel.: 030 20225-5386
Fax : 030 20225-5395
Email: ivonn.kappel(at)dsgv.de

Original-Content von: Bundesgesch?ftsstelle Landesbausparkassen (LBS), übermittelt durch news aktuell

Themen in dieser Pressemitteilung:


Unternehmensinformation / Kurzprofil:
Bereitgestellt von Benutzer: ots
Datum: 19.12.2016 - 08:30 Uhr
Sprache: Deutsch
News-ID 1437657
Anzahl Zeichen: 6475

Kontakt-Informationen:
Stadt:

Berlin

Kategorie:

Vermischtes

Diese Pressemitteilung wurde bisher 0 mal aufgerufen.

Alle Meldungen von Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS) sonderausgabe-6-16-a.jpg sond