Der große Tag / Wenn man als Haus- oder Wohnungskäufer mit dem Notar zu tun hat (FOTO)

(ots) -
Auf die Frage, welche wichtigen Tage sie im Laufe ihres Lebens
erlebt haben, werden die meisten Menschen natürlich als erstes
familiäre und berufliche Momente nennen - die Heirat, die Geburt des
Kindes, den Studienabschluss, die Beförderung. Unmittelbar danach
aber folgt für viele sofort etwas anderes: der Kauf der eigenen
Immobilie. Denn schließlich ist auch das eine Lebensentscheidung. In
aller Regel führt dieser Weg über den Notar.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine
Extra-Ausgabe neun Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die allesamt
mit Notaren zu tun haben. Mal geht es um Fristen, mal um
Hinweispflichten und dann wieder um so spezielle Angelegenheiten wie
ein dingliches Vorkaufsrecht.

Zu den Aufklärungspflichten eines Notars gehört es, gegebenenfalls
auf die erforderliche Zahlung von Schenkungssteuer hinzuweisen. Bei
der Beurkundung eines Grundstücksübertragungsvertrages müsse er das
unaufgefordert tun, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts
Oldenburg (Aktenzeichen 6 U 58/09). Der Hintergrund: Ein Mann wollte
ein Grundstück hälftig an Sohn und Schwiegertochter verschenken,
wobei bei letzterer das Verwandtschaftsverhältnis fehlte und deswegen
etwa 2.250 Euro Schenkungssteuer fällig wurde. Der Notar hatte den
Hinweis vergessen und musste Schadenersatz leisten.

Wer ein solch großes Geschäft wie einen Immobilienkauf tätigt, der
sollte genügend Zeit haben, sich mit der Materie vertraut zu machen.
Deswegen muss der Notar vor dem Termin eine Zwei-Wochen-Regelfrist
einhalten. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Hält sich der
Notar nicht daran, dann trifft ihn nach höchstrichterlicher
Ãœberzeugung (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen III ZR 292/14) die
Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer sich nach Ablauf der
Regelfrist genauso entschieden hätte.

So lange die Parteien nicht zur Beurkundung beim Notar waren, ist
ein Vertrag eine höchst unsichere Sache. Einem Käufer war es
widerfahren, dass der Verkäufer erst einen Tag vor Abschluss
ankündigte, nun doch nicht verkaufen zu wollen. Zu dem Zeitpunkt war
allerdings bereits die Finanzierung des Darlehens geklärt und es
entstanden Rückabwicklungskosten in Höhe von 9.000 Euro. Diese
forderte der versetzte Käufer nun vor dem Oberlandesgericht
Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 435/12) vom Verkäufer. Doch der Senat
entschied, dass das Recht zum Rücktritt vom Verkäufer bis zuletzt
wahrgenommen werden konnte, ohne Schadenersatz leisten zu müssen.

Dem Notar stehen für seine Arbeit gesetzlich genau geregelte
Gebühren zu. Fertigt er eine Urkunde, dann muss der Auftraggeber auch
dafür bezahlen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 9 W 133/05)
musste sich mit der Frage befassen, wann denn eigentlich eine Urkunde
als fertig entworfen zu betrachten ist. Die Antwort: Eine
entsprechende Gebühr entsteht bereits dann, "wenn der Notar den
Entwurf der Urkunde vollständig auf Tonbandkassette diktiert hat".

Wer den Notar aufsucht, der kann sich zumindest einer Tatsache
gewiss sein: Sein Ansprechpartner wird nicht älter als 70 Jahre sein,
denn mit Erreichen dieses Altersgrenze sieht die Bundesnotarordnung
ein Ausscheiden vor. Ein Betroffener hatte dagegen geklagt und von
einer Altersdiskriminierung gesprochen. Doch das Oberlandesgericht
Frankfurt (Aktenzeichen 2 Not 8/10) sah darin kein Problem. Diese
Beschränkung diene dazu, die Altersstruktur des Berufs aufrecht zu
erhalten und auch nachrückenden Generationen eine Chance zu geben.

Wie ist es eigentlich zu bewerten, wenn bestimmte Angaben im
Zusammenhang mit der Beschaffenheit einer Immobilie zwar in einem
Exposé auf der Internetseite des Maklers auftauchen, aber nicht im
notariellen Kaufvertrag? Hier war es um die Wohnfläche eines Hauses
gegangen, die statt 200 Quadratmetern in Wahrheit nur 172
Quadratmeter betrug. Der Erwerber forderte vom Kaufpreis (550.000
Euro) deswegen 66.000 Euro zurück. Der Bundesgerichtshof
(Aktenzeichen V ZR 78/14) entsprach dem nicht. Es zähle letztlich
das, was im Vertrag stehe. Anders liege der Fall nur, wenn dem
Verkäufer nachzuweisen sei, dass er selbst von der Flächenabweichung
gewusst und damit getäuscht habe.

Wenn der Notar ein Nachlassverzeichnis erstellt, dann muss er die
Angaben der Erben einer kritischen Plausibilitätskontrolle
unterziehen und dieses Vorgehen entsprechend dokumentieren. Dazu
zählt nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Bamberg (Aktenzeichen 4
W 42/16) auch eine stichpunktartige Überprüfung der Belege. Dabei
kann dem Notar nach Meinung des Zivilsenats durchaus ein
zeitintensiver, sehr umfangreicher Prüfungsaufwand zugemutet werden.

Wenn ein Notar über Erbangelegenheiten berät, gehört es zwingend
dazu, dass er über die Kosten einer solchen Beurkundung informiert
und außerdem darauf hinweist, dass man ein Testament auch selbst
handschriftlich verfassen kann. Tut er das nicht, dann verliert er
nach Ansicht des Oberlandesgerichts Naumburg (Aktenzeichen 2 Wx
37/10) seinen Anspruch auf die Gebühr. Der Verbraucher, der in der
Regel ja nicht besonders rechtskundig ist, könnte sich durch ein
solches Verhalten des Notars überrumpelt fühlen.

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts musste lange Zeit
der Rechtsprechung zu Folge notariell beurkundet werden. Doch davon
hat der Bundesgerichtshof mit einem neueren Urteil (Aktenzeichen V ZR
73/15) Abstand genommen. Anders als das Verpflichtungsgeschäft
bedürfe das dingliche Vorkaufsrecht nicht der notariellen Form,
entschieden die Juristen.



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Dr. Ivonn Kappel
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Datum: 13.02.2017 - 08:30 Uhr
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