Brexit? Trump? - Unternehmen trotzen politischen Risiken - Die deutschen Bürovermietungsmärkte mit positivem Jahresauftakt

(ots) - Es ist soweit. Kurz vor Quartalsschluss hat die
britische Premierministerin den förmlichen Akt des Brexit vollzogen
und Artikel 50 der Europäischen Verträge aktiviert. Damit tickt die
Ausstiegs-Uhr. Den Verhandlungspartnern bleiben zwei Jahre, um die
Handelsbeziehungen zwischen Großbritannien und der EU neu zu regeln.
Und die Reaktion der Märkte? Ungeachtet der Brexit-Diskussionen, der
neu aufkeimenden griechischen Finanzkrise und der Trumpschen
Polterpolitik drehte der DAX wieder deutlich nach oben und strebte in
Richtung Allzeithoch. Viel mehr als politische Themen scheint für die
Anleger der wirtschaftliche Rahmen im Mittelpunkt ihrer
Anlageentscheidungen zu stehen. Und dieser Rahmen ist nach wie vor
gut und sogar besser als noch zu Beginn des Jahres erwartet.

Die deutsche Wirtschaft boomt. Im März stieg das
Ifo-Geschäftsklimabarometer auf 112,3 Punkte. Das ist nahe am
Zehnjahreshoch. Getrieben wird die Verbesserung vom bereits hohen
Niveau vor allem bei der Bauwirtschaft und beim verarbeitenden
Gewerbe, zwei Branchen, die in besonderer Weise aufgrund ihres
kapitalintensiven Geschäfts vom niedrigen Zinsniveau profitieren. Und
während der Bau in erster Linie von der inländischen Nachfrage
gepusht wird, kann sich die Industrie - mal wieder - im Lichte des
Exports sonnen. Protektionismus hin oder her, noch ist davon nichts
zu spüren und von einem anziehenden Welthandel profitieren besonders
auch deutsche Industrieunternehmen. Folglich eilt auch der
Arbeitsmarkt von Rekord zu Rekord. Im Jahr 2017 wird ein Plus von
670.000 Erwerbstätigen erwartet und die Arbeitslosigkeit sollte auf
ihren niedrigsten Stand seit 1990 fallen.

Büromärkte starten mit einem leichten Umsatzplus - München mit der
stärksten Performance

"Dieser immer noch sehr positive Rahmen gilt auch für die

deutschen Büromärkte. Mit guten Unternehmenszahlen und einem
optimistischen Blick nach vorne im Gepäck lassen sich
Umzugsentscheidungen einfacher treffen, oder personelle
Expansionspläne leichter umsetzen - wenn ein entsprechendes Angebot
vorhanden ist. Und daran mangelt es. Sowohl das Angebot an top
ausgestatteten und flexibel nutzbaren Büroflächen ist limitiert als
auch das Angebot an top ausgebildeten Fachkräften. Beides bremst die
Dynamik und mag eine Erklärung dafür sein, warum die
Vermietungsergebnisse in den deutschen Bürohochburgen nicht noch
besser ausfallen", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und weiter:
"Doch auch so kann sich der Umsatz für den Jahresauftakt sehen
lassen. Von Januar bis März wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart zusammen fast eine Million
Quadratmeter vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von
über 7 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und sogar von 31
% im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale
2012-2016."

Ein Plus im Vergleich zum Vorjahr gab es auch bei den großen
Vertragsabschlüssen jenseits der 10.000 m². Summierten sich sieben
Deals dieser Größenordnung im ersten Quartal 2016 auf 115.000 m², so
beläuft sich die Summe von aktuell zehn Deals auf immerhin 237.000 m²
und damit fast auf ein Viertel des gesamten Quartalsumsatzes.

In der geographischen Analyse hat es eine Wachablösung gegeben.
Nachdem sich Berlin über das ganze letzte Jahr als dynamischster
Büromarkt erwiesen hat, konnte München wieder einmal an der
Hauptstadt auf Platz eins vorbeiziehen. Ein kräftiges Plus gegenüber
dem ersten Quartal 2016 von 39 % bescherte der bayerischen Hochburg
einen Umsatz von 260.000 m². Berlins Umsatzvolumen ging um 13 %
zurück auf immer noch bemerkenswerte knapp 216.000 m². Die beste
12-Monats-Performance hatte allerdings Hamburg gezeigt. An Elbe und
Alster stieg der Umsatz um fast 48 % auf aktuell 160.000 m².
Ebenfalls im Plus notierte auch Stuttgart mit 18 %. Für die
Schwabenmetropole darf aber nicht außer Acht gelassen werden, dass
der größte Einzelabschluss des Quartals auf das Konto des Baubeginns
eines weiteren Eigennutzerbaus für die Daimler AG mit allein 50.000
m² ging. Die übrigen drei Hochburgen Köln, Düsseldorf und Frankfurt
mussten dagegen Umsatzrückgänge hinnehmen. Das Minus reichte dabei
von knapp 2 % in Düsseldorf bis zu 26 % in Köln. Und Frankfurt? Die
registrierten 116.000 m² sind kein berauschendes Ergebnis und
nochmals rund 10 % weniger als im ersten Quartal 2016. Von möglichen
Brexit-Effekten kann also noch immer keine Rede sein.

"Wir erwarten auch nicht, dass nach dem formellen Vollzug des
Ausstiegs der Briten aus der EU der große Londoner Bankenexit
erfolgen wird. Natürlich prüfen zahlreiche Banken und Finanzinstitute
eine Standortverlagerung ernsthaft und diese Pläne werden umso
konkreter, je konkreter Zeitplan und Inhalte der
Austrittsverhandlungen werden. Neben Frankfurt stehen auch Dublin,
Amsterdam, Paris und Luxemburg auf der Liste der Standorte, die als
neue Unternehmenssitze in Frage kommen", so Tschammler. Tschammler
weiter: "Konkrete Zahlen lassen sich aber nach wie vor nicht seriös
nennen. Jedes Unternehmen wird letztendlich seine eigenen
Entscheidungen treffen und individuelle Standortvor- und -nachteile
gegeneinander abwägen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir keine
einspurigen Wanderungsströme an ausschließlich einen Zielort.
Vermutlich wird jede der in Frage kommenden Städte ein Stück vom
'Brexit-Kuchen' abbekommen. Unter gesamteuropäischer
Risiko-Betrachtung wäre eine damit verbundene räumliche Aufteilung
von Banken und Finanzunternehmen für die Immobilienmärkte
wünschenswert. Frankfurt wuchert im Werben um neue Beschäftigte aus
dem Finanzsektor mit dem Pfund des Sitzes der obersten Bankenaufsicht
- der EZB. Ein Vor- oder doch gar ein Nachteil? Es darf nicht
vergessen werden, dass im sogenannten 'War for Talents', vor allem im
Bereich Risikomanagement, die EZB als Wettbewerber der Geschäfts- und
Investmentbanken auftritt."

"Für den weiteren Jahresverlauf 2017 rechnen wir auf Basis der
immer noch robusten konjunkturellen Fundamentaldaten und einem
äußerst dynamischen Arbeitsmarkt insbesondere im für den Büromarkt
wichtigen Dienstleistungssektor mit einer positiven
Nachfrageentwicklung für die sieben deutschen Immobilienhochburgen.
Aus heutiger Sicht prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von mehr als
3,5 Mio. m²", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Scheunemann weiter: "Ein Rückgang gegenüber 2016 zwar, aber
sicherlich nicht mit dem Ende des aktuellen Zyklus gleichzusetzen -
im Gegenteil: Neue Büros bleiben für Unternehmen in den Hochburgen
nur noch schwer zu finden und das Flächenangebot kommt dem starken
Expansionsdrang der Unternehmen aktuell nicht hinterher."

Leerstand sinkt ungebremst weiter - Neubauvolumen kommt nicht nach

Der Büroflächenleerstand ist in allen Big 7-Märkte weiter gesunken
und hat zum Ende des ersten Quartals die 5-Mio.-m²-Marke nach unten
durchbrochen. Die aktuell 4,9 Mio. m² leerstehenden Flächen
entsprechen einer Leerstandsquote von 5,3 %. Damit ist das Angebot
kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um
weitere fast 670.000 m² abgebaut worden.

Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen weiterhin nur
Frankfurt mit 9 % und Düsseldorf mit 8 % auf. In den übrigen fünf
Hochburgen liegen die Quoten mittlerweile teilweise deutlich unter 5
%. Die niedrigste Quote weist Stuttgart mit nur 3,4 % auf. Hier wie
auch in München hat mit rund 25 % bzw. 20 % auch der stärkste
Leerstandsabbau im 12-Monatszeitraum stattgefunden. "Wir kommen in
den Büromärkten langsam aber sicher in die Bereiche der
Vollvermietung. Eine gewisse Fluktuationsreserve von um die 5 % ist
aber nötig, um auch kurzfristige Anfragen bedienen zu können. Werte
deutlich darunter können dagegen die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit einer Stadt hemmen. Um gar nicht erst in eine
solche Gefahr zu laufen, müsste das Neubauvolumen inklusive
umfassender Sanierungen viel stärker anziehen als es dies aktuell
tut. Dies erscheint allerdings angesichts des erhöhten Wettbewerbs
mit alternativen Nutzungen um Grundstücke insbesondere mit der
Entwicklung von Wohnungen immer schwerer", so Tschammler. So hatte
denn auch das Fertigstellungsvolumen im abgelaufenen Quartal
gegenüber dem ersten Quartal 2016 quasi stagniert. Etwas über 200.000
m² wurden in den sieben Hochburgen zusammen fertiggestellt. Hiervon
waren allerdings bereits fast 150.000 m² zum Zeitpunkt der
Fertigstellung vermietet oder wurden von Eigennutzern belegt. "Dieser
hohe Anteil an Vorvermietungen bestätigt unsere Beobachtung, dass
immer mehr Nutzer durchaus Projektentwicklungen als
Flächenalternative ins Auge fassen, sofern die Auswahl an Flächen aus
dem Bestand nicht zu den unternehmensspezifischen Anforderungen und
Bedürfnissen passt. Bis Ende des Jahres 2017 rechnen wir mit weiteren
Neubauflächen im Volumen von 738.000 m², der überwiegende Teil davon
wird in Hamburg und München realisiert werden, also gerade in den
beiden Städten, in denen auch der Umsatz am deutlichsten zugenommen
hat", so Scheunemann. Problematisch im Hinblick auf die
Angebots-/Nachfragekonstellation dürfte die Situation in Stuttgart
und auch in Berlin bleiben. In diesen beiden Städten kommen mit rund
60.000 m² bzw. 53.000 m² volumenmäßig die wenigsten Neubauflächen auf
den Markt. "Wenn man dann davon noch den Anteil abzieht, der bereits
jetzt vermietet ist, bleiben sogar nur knapp 15.000 m² in Berlin und
25.000 m² in Stuttgart, die noch frei verfügbar sind - ein
limitierender Faktor angesichts der guten Nachfrage in beiden Märkten
und ein deutliches Signal in Richtung weitere Reduzierung des
Leerstandes", gibt Scheunemann zu bedenken. Für alle sieben
Hochburgen zusammen liegt der Anteil der noch freien Flächen bei nur
noch rund 30 % (229.000 m²) und damit um 10 %-Punkte unter der 2017er
Prognose des letzten Quartals. Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir
mit einer weiteren Abnahme des Leerstandes um 0,2 %-Punkte.

Spitzen- und Durchschnittsmieten ziehen weiter an

Die Büromieten haben gegenüber dem letzten Quartal 2016 trotz der
guten Nachfrageergebnisse eine kleine Verschnaufpause eingelegt.
Lediglich in Berlin gab es im Quartalsvergleich nochmals eine
Steigerung um einen Euro auf 28 Euro/m²/Monat. Im Ein-Jahresvergleich
steht demzufolge ein Plus von fast 17 % für die deutsche Hauptstadt.
In diesem Betrachtungszeitraum folgen Stuttgart mit einem Plus von
7,5 % und München mit einem Mietanstieg von 4,4 %. Lediglich in Köln
blieb die Spitzenmiete auch im 12-Monatszeitraum konstant. "Bis Ende
des Jahres rechnen wir aber mit einem weiteren Anstieg der Mieten.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex erreicht für die Big 7 zum Ende des
ersten Quartals knapp 188 Punkte und damit den höchsten Wert seit dem
ersten Quartal 2002", so Scheunemann. Das Plus von 4,8 % gegenüber
dem ersten Quartal 2016 ist gleichbedeutend dem zweitstärksten
Anstieg seit 2007. Der weitere prognostizierte Leerstandsabbau lässt
die Nettoabsorption auf Jahressicht auf über 700.000 m² ansteigen und
in der Folge wird bei den Büromieten über alle Hochburgen hinweg
voraussichtlich ein weiteres Wachstum von 3,1 % stehen,
gleichbedeutend einem nominalen Plus von 3,6% auf Gesamtjahressicht.

Ein erneuter Anstieg wird auch für die Durchschnittsmieten zu
notieren sein. Der entsprechende Index, 2016 bereits mit einem Plus
von 4,5 %, bewegt sich voraussichtlich leicht über dem prozentualen
Zuwachs der Spitzenmiete.



Pressekontakt:
Dorothea Koch,
Tel. 069 2003 1007,
dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Bereitgestellt von Benutzer: ots
Datum: 05.04.2017 - 16:29 Uhr
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