Kleinteilige Verkäufe und Projektentwicklungen treiben Preise und Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Wohnungsmarkt

(ots) - Das erste Halbjahr 2017 zeigt in Deutschland
nach Informationen von JLL einen gewerblichen Wohninvestmentmarkt in
weiterhin guter Verfassung. Wie in den Vorquartalen sind kleinere
Transaktionen und der Handel mit Projektentwicklungen Treiber des
Marktgeschehens.

Mittlerweile machen Projektentwicklungen bzw. Forward Deals fast
30 % der gehandelten Objekte und Portfolios aus. Insgesamt lag das
Transaktionsvolumen bei 6,2 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Handel
mit 49.000 Wohneinheiten. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht
dies einem Anstieg von 40 % des Transaktionsvolumens und 16 % der
gehandelten Einheiten. Der Umfang pro Transaktion war dabei leicht
nachgebend (H1 2017: 284 Einheiten/ H1 2016: 223 Einheiten). Im
laufenden Jahr fallen die Transaktionen damit um 60 % kleiner aus als
im Fünfjahresschnitt (ca. 700 Einheiten pro Transaktion).

Der Trend zu kleineren, dafür aber werthaltigen Verkäufen setzt
sich also auch im zweiten Quartal fort. Größere Transaktionen mit
mehr als 2.500 Wohnungen pro Abschluss machen nur noch einen geringen
Teil des Gesamttransaktionsvolumens aus: lediglich drei Portfolios
mit mehr als 2.500 Wohnungen wurden zwischen Januar und Ende Juni
2017 gehandelt, darunter 3.900 Wohnungen und 270 Gewerbeeinheiten in
Berlin für 655 Mio. Euro durch die Deutsche Wohnen AG sowie zwei
Portfolios mit jeweils 2.500 Einheiten an die ZBI Gruppe. Zum
Vergleich: Fünf Jahre zuvor bilanzierten 15 Transaktionen, ein
Drittel davon sogar mit mehr als 10.000 Wohnungen.

Vor diesem Hintergrund ist das aktuelle Transaktionsvolumen
einzuordnen: Zwar erreicht es etwa nur drei Viertel des mittleren
Fünfjahresvolumens bei lediglich etwa 40 % der durchschnittlich
gehandelten Einheiten, der Preis je Wohnung liegt jedoch 30 % über
dem Preis vor einem Jahr und sogar 80 % über dem

Fünfjahresdurchschnitt. Damit wird deutlich, was das
Transaktionsvolumen maßgeblich treibt: eine andere Zusammensetzung
der gehandelten Bestände sowie Preissteigerungen bei ungebrochen
hoher Nachfrage, sowohl auf Nutzer- als auch Investorenseite bei
weiterhin zu niedrigerer Neubautätigkeit. Waren es vor ein paar
Jahren noch breit gefächerte Portfolios mit unterschiedlichsten
Qualitäten, so werden aktuell klarer fokussierte, teilweise
spezifisch für bestimmte Käufergruppen zusammengestellte Portfolios
gehandelt, bei denen dann auch höhere Preise aufgerufen werden. Dies
ist letztendlich auch eine Folge des aktiven Portfolio- und
Risikomanagements der professionellen Asset- und Fondsmanager.

Diese sehr fokussierte Anlegergruppe dominierte das erste Halbjahr
2017 - sowohl auf Käuferseite mit einem Volumen von 2,1 Mrd. Euro als
auch verkäuferseitig mit 2,2 Mrd. Euro. Der größte Vermögensaufbau
konnte bei den Spezial- und offenen Immobilienfonds mit zusammen 1,4
Mrd. Euro beobachtet werden. Mehr Investitionen als Verkäufe tätigten
auch die großen Wohn-AGs, die mit etwa 1,3 Mrd. Euro bereits zum
Halbjahr 80 % des gesamten Vorjahres erreicht hatten. Dabei führen
sie ihre Strategie fort, das Risikospektrum ihres Portfolios
auszuweiten. Wohnimmobilienvermögen bauten auch der öffentliche
Sektor zusammen mit Genossenschaften (210 Mio. Euro) sowie Banken,
Versicherungen und Pensionsfonds (200 Mio. Euro) auf.

Der Anteil internationaler Käufer bleibt auf dem gewerblichen
Wohnungsmarkt insgesamt auf einem eher niedrigen Niveau. Weniger als
ein Fünftel des in den deutschen Wohnimmobilienmarkt investierten
Kapitals im ersten Halbjahr stammt von internationalen Akteuren,
angeführt von Anlegern aus Israel (390 Mio. Euro) Frankreich (210
Mio. Euro) und Großbritannien (190 Mio. Euro). Für potentielle
ausländische Käufer ist es ungleich schwerer, ihre Investitionsziele
zu erreichen, sehen sie sich im deutschen gewerblichen Wohnungsmarkt
doch einer starken Konkurrenz seitens einheimischer institutioneller
Investoren gegenüber - bestens vernetzt und mit intimer
Marktkenntnis. Interessanterweise steht diese Investmentbilanz
konträr zur Situation auf dem Markt für Eigentumswohnungen im
Einzelvertrieb. Hier sind es vor allem ausländische kapitalkräftige
Privatinvestoren, die einen großen Nachfragedruck insbesondere für
hochpreisige Produkte entfalten.

Der Großraum Berlin bleibt die Hauptstadt auch für den
gewerblichen Wohnungsmarkt. Kapital in einer Größenordnung von fast
1,8 Mrd. Euro und damit 30 % des deutschlandweiten
Investitionsvolumens flossen in den ersten sechs Monaten an die Spree
- bei einer außergewöhnlich hohen Quote der internationalen
Investoren von 35 %. Hamburg kommt auf 490 Mio. Euro, Düsseldorf auf
280 Mio. Euro.

Auch im zweiten Halbjahr wird dem gewerblichen Wohnungsmarkt ein
lebhafter Deal Flow erhalten bleiben. Bestimmend dabei weniger
Großportfolios als vielmehr zahlreiche Projektentwicklungen und in
einigen Fällen hochwertige Teilportfolios aus Bestandsbereinigungen.
Wir bleiben bei unserer Prognose von 15-17 Mrd. Euro in 2017, das
läge 50-70 % über dem 10-Jahresschnitt.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Datum: 05.07.2017 - 13:27 Uhr
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