PresseKat - Postbank Studie Wohnatlas 2017 / Investitionschancen im Berliner Umland

(ots) - Experten analysieren Immobilienmärkte in der
Hauptstadt und in der Umgebung

- Attraktive Immobilien-Alternativen jenseits der Stadtgrenzen

Die Berliner Immobilienpreise haben seit Jahren nur eine Tendenz:
Aufwärts! Laut der aktuellen Postbank-Immobilienstudie Wohnatlas 2017
stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2012 und 2016
um 38 Prozent. 3.247 Euro werden mittlerweile im Schnitt pro
Quadratmeter fällig. Berlins große Anziehungskraft sorgt für stetig
wachsende Einwohnerzahlen und das heizt die Nachfrage am
Immobilienmarkt kräftig an.

Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen sorgen dafür, dass immer
mehr Berliner in eine eigene Immobilie investieren möchten. Doch
leisten können sich das immer weniger Menschen, denn die Einkommen
steigen nicht so schnell wie die Wohnungspreise. Dem Plus von 38
Prozent bei den Kaufpreisen stehen Einkommenszuwächse von real nur
9,2 Prozent gegenüber. Der Wohnungskauf ist für den
Durchschnitts-Berliner also deutlich teurer geworden. Im Schnitt 15,8
Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet den Hauptstadtbewohner eine
100-Quadratmeter-Wohnung. Damit gehört Berlin heute - gemessen am
regionalen Einkommensniveau - zu den drei teuersten deutschen
Großstädten. Mehr bezahlen müssen Kaufinteressierte lediglich in
München (21 Jahreseinkommen) und in Hamburg (15,9).

Kaufpreise hängen die Mieten ab

Die Immobilienpreise in Berlin haben das örtliche Mietniveau
längst hinter sich gelassen. 29,3 Jahresnettokaltmieten werden für
den Wohnungskauf fällig. Auch mit Blick auf diesen so genannten
Vervielfältiger, der den Kaufpreis ins Verhältnis zur örtlichen
Jahresmiete setzt, gehört Berlin mittlerweile zu den Top-Drei der
kostspieligsten Großstädte Deutschlands. Experten raten deshalb, ein
Investment besonders sorgfältig zu prüfen. "Es besteht das Risiko,

dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen
Wohnungspreise eingeflossen sind", sagt Stefan Eisenblätter, Direktor
Immobilienvertrieb von der Postbank Immobilien GmbH in Berlin.

Investitionschancen im Umland der Hauptstadt

Wer in Berlin nicht die passende Immobilie findet, für den lohnt
möglichweise der Blick über die Stadtgrenze, um den Traum von den
eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Im Umland gibt es
vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial. Zu den 45
deutschen Landkreisen mit besonders guten Investitionschancen zählen
etwa die an Berlin angrenzenden Kreise Potsdam-Mittelmark und
Oberhavel. Um die Entwicklung beurteilen zu können, betrachten die
Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die
Analysen für den Postbank Wohnatlas 2017 vorgenommen haben, zwei
Faktoren: Moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerung.
Besonders gute Investitionschancen bescheinigen sie Kreisen und
Städten mit einem prognostizierten Preis-Plus** von real mindestens
0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5
Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf. In Potsdam-Mittelmark
liegt das Kaufpreisplus bei 0,6 Prozent und es werden aktuell 21,8
Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Der Landkreis
Oberhavel ist noch etwas günstiger mit 19,9 Jahresmieten, die
Prognose für den Anstieg der Kaufpreise liegt ebenfalls bei plus 0,6
Prozent pro Jahr.

Mit Wertsteigerungen bis 2030 dürfen auch Eigenheim-Besitzer in
Barnim (0,5 Prozent/Jahr), Havelland (0,4 Prozent/Jahr) und
Teltow-Fläming (0,4 Prozent/Jahr) rechnen. In diesen Kreisen sind die
Preise aktuell noch moderat. Weniger gute Aussichten bieten die
Immobilienmärkte in den Kreisen Märkisch-Oderland, Oder-Spree und
Dahme-Spreewald östlich der Hauptstadt sowie in der Stadt Brandenburg
an der Havel. Dort stagniert oder schrumpft die Einwohnerzahl und die
Preisprognose bis 2030 fällt durchweg negativ aus.

Potsdam - Berlins urbaner Nachbar

Ein Sonderfall in der Region ist Potsdam, die bevölkerungsreichste
Stadt Brandenburgs. Dort sind die Quadratmeterpreise mit 2.911 Euro
noch etwas günstiger als in Berlin. Im Verhältnis zum Mietniveau ist
Brandenburgs Landeshauptstadt zwar mit 27,7 Jahresnettokaltmieten für
den Wohnungskauf recht teuer, dafür sind die Zukunftsaussichten aber
rosig: Laut Postbank Wohnatlas dürfen Immobilienbesitzer mit
Wertsteigerungen von 1,6 Prozent pro Jahr bis 2030 rechnen. In Berlin
sind es laut Prognose nur 0,3 Prozent. Potsdam bietet seinen
Einwohnern neben städtischer Infrastruktur auch eine unkomplizierte
Anbindung an Berlin.

Tabelle: Region Berlin in Zahlen

Zeile A: Preis/qm 2016
Zeile B: Kaufpreis/ Einkommen* 2016
Zeile C: Preiswachstum p.a. real 2012-2016
Zeile D: Vervielfältiger** 2016
Zeile E: Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030
Zeile F: Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030

Zeile A B C D E F
Berlin, Stadt 3247 EUR 15,8 38,3% 29,3 0,1% 0,3%
Brandenburg an der Havel, Stadt 1462 EUR 7,8 34,9% 22,1 -1,0% -2,7%
Potsdam, Stadt 2911 EUR 13,6 27,9% 27,7 0,2% 1,6%
Barnim, Landkreis 1425 EUR 6,7 27,6% 18,9 0,3% 0,5%
Dahme-Spreewald, Landkreis 1982 EUR 9,5 35,7% 23,1 0,0% -0,2%
Havelland, Landkreis 1739 EUR 8,5 33,7% 22,1 0,2% 0,4%
Märkisch-Oderland, Landkreis 1526 EUR 7,5 10,5% 20,4 0,0% -0,2%
Oberhavel, Landkreis 1704 EUR 8,2 25,3% 19,9 0,3% 0,6%
Oder-Spree, Landkreis 1602 EUR 8,3 23,1% 20,8 -0,4% -1,5%
Potsdam-Mittelmark, Landkreis 1890 EUR 8,5 19,1% 21,8 0,2% 0,6%
Teltow-Fläming, Landkreis 1552 EUR 7,7 31,6% 21,2 0,1% 0,4%

* Kaufpreis einer 100 Quadratmeter-Wohnung in Relation zum
Verfügbaren Einkommen pro Kopf,
** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete Quellen:
Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des
HWWI.

Infrastruktur im Umland

Bei der Infrastruktur, also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof
und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen,
sind die Umlandkreise weit schlechter gestellt als die Städte Berlin
und Potsdam. Die Verkehrsanbindung(1) der Kreise Potsdam-Mittelmark,
Barnim und Dahme-Spreewald ist nur durchschnittlich. Brandenburg an
der Havel kann dagegen mit überdurchschnittlicher Anbindung punkten.
Die Gesundheitsversorgung(2) ist in allen Kreisen - abgesehen von
Brandenburg an der Havel unterdurchschnittlich. Und auch in Sachen
Schulangebot(3) kann das Berliner Umland nicht punkten: Sie ist -
gemessen am Bundesdurchschnitt - sogar in allen Kreisen stark
unterdurchschnittlich.

Fingerzeige für die Kaufentscheidung

"Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine
Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer genau
hinsehen: Die Umlandkreise von Berlin gehören flächenmäßig zu den
größten der Bundesrepublik. Je nach Lage kann die Versorgung und
Verkehrsanbindung auch hervorragend sein, obwohl die Gesamtbewertung
des betreffenden Kreises das nicht vermuten lässt", sagt Stefan
Eisenblätter von Postbank Immobilien. So haben auch kleinere Städte
der Region infrastrukturelle Pluspunkte zu bieten. Nauen und
Luckenwalde zum Beispiel verfügen über eine gute Bahnverbindung nach
Berlin. "Wie die strukturelle Ausstattung ist, sollte bei der
Kaufentscheidung im Einzelfall geprüft werden. Denn welche
Erfordernisse bestehen, ist auch von individuellen Bedürfnissen,
Lebensumständen und Vorlieben abhängig", ergänzt Eisenblätter.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von
Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte
und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte
(darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November
2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden
Analyse steht die Region Berlin.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:

Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt,
umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen.
Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und
Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen
in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie
Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und
Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das
verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen
Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach
dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:

Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und
Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und
Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die
Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das
HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage
wie auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich
nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am
Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

- (1)Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn,
Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
- (2)Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im
Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
- (3)Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführende
Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

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