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Gewerberaummietrecht – Gewerbliches Mietrecht
ID: 33693
Betriebspflicht und geänderte Ladenöffnungszeiten Teil 2
Zur Transparenz der Vertragsklausel, die die Öffnungszeiten von Ladengeschäften in Einkaufszentren regeln und dem Erfordernis, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien möglichst klar und verständlich festlegen. (BGH vom 17.05.2007 Az.: XII ZR 13/05)
(firmenpresse) - Der Sachverhalt:
Der Vermieter betreibt ein Einkaufszentrum und hat in seinen Mietverträgen für die Mieter von großen Gewerbeflächen folgende Klausel zur Betriebspflicht vorgesehen: „Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen halten, wie die überwiegende Zahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält, Der Mieter hat das Recht die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten voll auszuschöpfen….“.
Bei den Mieter mit kleineren Ladenflächen enthält der Mietvertrag zur Betriebspflicht nachfolgende Klausel: „Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl der Mieter ihr Geschäft offen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten…..“.
Nach Abschluss des Mietvertrages änderte sich das Ladenschlussgesetz. Der Vermieter legte daraufhin die Öffnungszeiten von Montag bis Samstag bis 20.00 Uhr fest. Eine Mieterin schließt jedoch an den Samstagen bereits um 18.00 Uhr. Der Vermieter möchte eine Öffnung des Ladengeschäftes bis 20.00 Uhr erreichen.
Entscheidend: dem Mieter muss ersichtlich sein, wann er sein Geschäft zu öffnen hat
Eine Verstoß gegen das Transparenzgebot ist dann anzunehmen, wenn die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln für den Vertragspartner nicht klar genug erkennen lassen, welche wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen damit verbunden sind. Dabei ist auf den durchschnittlichen Vertragspartner des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.
Nach dem Wortlaut der streitgegenständlichen Klausel kommt es für den Umfang der Betriebspflicht des Mieters darauf an, wie lange die überwiegende Mehrzahl der Mieter im Einkaufszentrum ihre Ladengeschäfte offen halten. Der BGH kritisierte an dieser Klausel, dass bei dem Mieter diese Regelung den Anschein erweckt, dass eine Ausweitung der Betriebspflicht nicht vom Willen des Vermieters, sondern ausschließlich von der Mehrheit der übrigen Mieter abhänge. Dem ist hier jedoch gerade nicht so, denn der Vermieter hatte in den Mietverträgen mit den sog. Kleinmietern geregelt, dass ihm als Vermieter es vorbehalten bleibe die Ladenöffnungszeiten abschließend festzulegen. Damit war es der Vermieterin möglich die Öffnungszeiten der Mehrzahl der von ihr vermieteten Ladenflächen einseitig festzulegen. Die Vermieterin hatte sich somit ein Weisungsrecht ausbedungen. Dieses war für die Mieter der großflächigen Verkaufsflächen jedoch nicht erkennbar. Diese Mieter sind nach der Lektüre ihrer Vertragsbestimmung vielmehr davon ausgegangen, dass die Betriebspflicht bei den Kleinmietern ebenso geregelt sind. Der Großflächenmieter ist nach der Lektüre seines Vertrages davon ausgegangen, dass er mit einer Änderung der Betriebspflicht nur habe rechnen müssen, wenn die Mehrheit der Mieter im Einkaufszentrum sich für eine Änderung der Öffnungszeiten ausspreche. Tatsächlich jedoch kann der Vermieter allein festlegen, wie lange der Mieter sein Geschäft zu öffnen hat.
Die Intransparenz der Klausel liegt also darin, dass bei dem Mieter der Eindruck erweckt wird, nicht die Vermieterin sondern die Mieter würden über die Öffnungszeiten entscheiden.
Praxistipp:
Der Vermieter eines Einkaufszentrums ist gut beraten, wenn er für seine Flächen ein einheitliches Mietvertragsformular verwendet, um sich widersprechende oder wie hier verschleiernde Klauseln zu vermeiden. Denn solche Unklarheiten oder Verstöße gegen das Transparentgebot gehen zu Lasten des Verwenders, mit der Folge, dass er sich nicht auf den Inhalt der Regelung berufen kann und die gesetzliche Ausgangssituation wieder gilt. Im Gesetz ist aber eine Betriebspflicht gar nicht geregelt, so dass der Mieter sein Geschäft auch komplett geschlossen halten könnte.
Dieser Fall macht auch deutlich, dass es nicht nur auf die jeweilige Klausel allein ankommt, sondern diese auch unter Betrachtung der Gesamtumstände zu bewerten ist.
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Datum: 08.08.2007 - 10:52 Uhr
Sprache: Deutsch
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Ansprechpartner: Frau Steinhuber-Honus
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Kategorie:
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Die Pressemitteilung mit dem Titel:
"Gewerberaummietrecht – Gewerbliches Mietrecht"
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