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Die (fristlose) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen
ID: 432760
Kann der Mieter die Wohnung durch Nachzahlung der Miete noch retten?
(firmenpresse) - Es kommt darauf an. In einem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR145//07) hatte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht vollständig gezahlt. Es entstand ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos bzw. fristgerecht das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Der Mieter zahlte die rückständigen Mieten nach. Er berief sich dann darauf, dass die Nachzahlung der rückständigen Mieten die Kündigung unwirksam gemacht habe und ihn zudem der Vermieter auch niemals abgemahnt habe.
Der Bundesgerichtshof hielt letztendlich beide Argumente für nicht durchgreifend. Mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten kann der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn die Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss aus der Wohnung. Auch eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung sah der Bundesgerichtshof nicht als zwingend erforderlich an.
Das Urteil ist für Mieter sehr hart. Sollte der Mieter schuldhaft mehr als 2 Monate keine Miete gezahlt haben, muss er wohl ausziehen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er unverschuldet die Miete nicht gezahlt hat. Das Kammergericht Berlin entschied, dass ein Mieter, der wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit keine Miete gezahlt hat, nicht schuldhaft in Mietrückstand geriet (Kammergericht, Urteil vom 24.7.2008, Az.: 8 U 26/08). Eine ordentliche Kündigung scheidet aus, weil hierfür eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung Voraussetzung ist. Wenn ein unverschuldet in Mietrückstand geratene Mieter die rückständige Miete innerhalb der 2-Monats-Frist nachzahlt, wird eine Räumungsklage wohl keinen Erfolg haben. Doch Vorsicht! Der Mieter ist für sein fehlendes Verschulden darlegungs- und beweispflichtig.
Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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Datum: 29.06.2011 - 16:14 Uhr
Sprache: Deutsch
News-ID 432760
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Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Fabian Kempchen
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Kategorie:
Rechtsberatung (privat)
Meldungsart: Unternehmensinformation
Versandart: Veröffentlichung
Freigabedatum: 29.06.2011
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