PresseKat - Rechte des Vermieters und des Mieters bei Tierhaltung in Mieträumen: 7 Grundsätze

(firmenpresse) - Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze:

1.Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten.

2.Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell – unter Erlaubnisvorbehalt – untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis benötigt.

3.Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur das Halten größerer Tiere untersagen. Sogenannte Kleintiere darf der Mieter nach seinen Präferenzen im angemessenen Rahmen halten. Größere Tiere sind: Katze und aufwärts (Hunde, Wickelbären – auch bekannt als Honigbär –, oder bei artgerechter Haltung u.U. etwa Waschbären). Kleintiere sind: Fische, Hamster, Schildkröten etc.). Einschränkend gilt: Der Vermieter darf auch die Haltung solcher Kleintiere untersagen, die ihrer Art nach dazu geeignet sind, Mitbewohner zu belästigen. So etwa bei Ratten.

4.Im Mietrecht gilt kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den anderen Mietern deshalb nicht genehmigen. Dies findet seine Grenzen im Schikaneverbot.

5.Die Rechtsprechung zu Kampfhunden ist uneinheitlich. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04, so auch Landgericht München, Urteil vom 8.11.2006, 14 S 23517/05). Generell gilt: Je weniger die Tiere stören, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.

6.Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (so Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen.

7.Tendenz zum Vorrang der Unterlassungsklage. Rechtsprechung aktuell: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 25.1.2011, 101 C 286/10, auch: Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, 6 S 269/09). Ob eine Räumungsklage nur deshalb abgewiesen wird, weil eine Unterlassungsklage vorher nicht erhoben wurde, wird von Gericht zu Gericht unterschiedlich bewertet.

Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Hundehaltung verhindern wollen, verwenden Sie eine Klausel im Mietvertrag, die dies ausdrücklich regelt. Mahnen Sie einen Mieter, der in vertragswidriger Weise Tiere hält, ab, bevor Sie weitere Maßnahmen – etwa eine Kündigung – ergreifen. Eine Unterlassungsklage ist wohl einer Kündigung mit anschließender Räumungsklage derzeit vorzuziehen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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