DIP analysiert stabile Flächenumsätze an den deutschen Büromärkten

Bilanz I. - III. Quartal 2013

(firmenpresse) - Deutschlands bedeutendster Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres in den 14 DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,39 Mio. m² nahezu wieder der Wert des Vorjahreszeitraums erzielt (I.-III. Q. 2012: 2,41 Mio. m²).
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den untersuchten deutschen Büromärkten einen Büroflächenumsatz von ca. 3,5 Mio. m². Dieser Wert liegt lediglich 3% unter dem Vorjahresniveau von rd. 3,6 Mio. m².

„Das stabile Umsatzergebnis spiegelt u.a. die positive konjunkturelle Entwicklung in Deutschland“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Im Ergebnis führt dies zu weniger Anmietungsrückstellungen und teilweise sogar zu Flächenexpansionen. Gleichzeitig sind die marktfähigen Leerstände aufgrund der geringeren Fertigstellungsvolumina weiter abgebaut worden, was sich wiederum preissteigernd auf das Mietniveau für Büroflächen in gefragten Lagen auswirkt.“

So reduzierten sich die Büroflächenleerstände nach DIP-Analysen binnen Jahresfrist von rd. 9,2 Mio. m² Ende September 2012 auf aktuell rd. 8,8 Mio. m². Die Leerstands-quote stellt sich damit auf aktuell 8,4% (Ende September 2012: 8,9%).
Parallel dazu zog die durchschnittliche Bürospitzenmiete in den DIP-Standorten in den ersten drei Quartalen 2013 weiter auf aktuell EUR 25,10/m² an (Ende September 2012: rd. EUR 24,80/m²).

Differenzierte Entwicklungen in den Einzelmärkten

• In den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Gesamtbüroflächenumsatz leicht um rd. 2% auf rd. 2,08 Mio. m² (I.-III. Q. 2012: rd. 2,12 Mio. m²), wobei die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten höchst unterschiedlich ausfiel:
• Deutlich gestiegene Umsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum analysiert DIP in Düsseldorf (rd. 318.000 m²; +39%) und Stuttgart (rd. 176.000 m²; +19%) u.a. aufgrund singulärer Großabschlüsse (Düsseldorf: rd. 45.000 m² durch das nordrhein-westfälische Innenministerium; Stuttgart: rd. 25.000 m² durch die Beraterfirma Ernst & Young).
• Moderat wachsende Umsätze gab es auch in Hamburg (318.000 m²; +3%) und Köln (189.000; +2%).
• Demgegenüber sanken die Büroflächenumsätze in der Region Frankfurt/Main (rd. 321.000 m²; -4%), in München (rd. 415.000 m²; -16%) und Berlin (rd. 338.000 m²; -20%).
• In den untersuchten sieben deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 um etwa 6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 312.000 m² (I.-III. Q. 2012: rd. 293.000 m²).
• Hier reichte die Bandbreite von Umsatzrückgängen in Leipzig (rd. 43.000 m²; -28%), Rostock (rd. 4.500 m²; -25%), Nürnberg (40.000 m²; -11%) und Magdeburg (10.000 m²; -3%) über ein moderates Umsatzplus in Dresden (50.000 m²; +2%) und Bremen (67.000; +8%) bis hin zu einem markanten Zuwachs in Essen (97.000 m²; +59%).

Prognose 2013
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den 14 Bürostandorten einen Büroflächen-umsatz von rd. 3,5 Mio. m², der damit zwar 3% unter dem Vorjahresniveau liegt (2012: rd. 3,6 Mio. m²), indessen 7% über dem Mittelwert der letzten Dekade (2003 - 2012: ca. 3,27 Mio. m²).

Büroflächenleerstände: Sinkende Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 14 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 6% auf aktuell ca. 8,8 Mio. m² reduziert (Ende September 2012: rd. 9,2 Mio. m²). Damit setzte sich der seit Jahresanfang 2011 abzeichnende Trend des sukzessiven Abbaus marktfähiger Leerstände fort.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote sank in den 14 untersuchten deutschen Büromärkten von 8,9% Ende September 2012 auf derzeit 8,4%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP insbesondere in Stuttgart (-13%), Nürnberg (-9%) sowie Berlin und Frankfurt/Main (jeweils -7%). Gegen den Trend blieb das Leerstandsvolumen in Düsseldorf und Essen konstant.
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen weiterhin Frankfurt/Main (rd. 1,58 Mio. m²) und München (ca. 1,47 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,37 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 15,1% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Magdeburg (13,3%) und Frankfurt/Main (13%).

Spitzenmieten im Plus
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. EUR 24,80/m²) leicht um 1% auf rd. EUR 25,10/m² erhöht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen zog im Jahresvergleich ebenfalls um rd. 1% auf rd. EUR 15,70/m² an (2012: rd. EUR 15,50/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt weiterhin Frankfurt/Main mit einer im Vorjahresvergleich um EUR 0,50/m² höheren Spitzenmiete von EUR 36,50/m².
• Während die Mietpreise im Spitzensegment in Dresden, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Rostock im Jahresvergleich stabil blieben, zeichneten sich Frankfurt/Main (+1,4%), München (+1,6%), Hamburg (+2,2%) Berlin (+2,3%), Köln (+2,4%), Stuttgart (+2,6%), Essen (+3,7%) und Bremen (+4,2%) durch ein Anziehen des Spitzenmietniveaus aus.
• Am stärksten legte die Spitzenmiete in Düsseldorf zu: Im Zuge der Vermietungen im Premium-Objekt „Kö-Bogen“ stieg sie um 6% auf EUR 26,50/m².

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Datum: 04.10.2013 - 08:58 Uhr
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Freigabedatum: 04.10.2013

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