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DGAP-News: Prime Office REIT-AG: Neunmonatsergebnisse geprägt von Sonder- und Einmaleffekten
ID: 975201
(firmenpresse) - DGAP-News: Prime Office REIT-AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
Prime Office REIT-AG: Neunmonatsergebnisse geprägt von Sonder- und
Einmaleffekten
06.11.2013 / 07:30
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Neunmonatsergebnisse der Prime Office REIT-AG geprägt von Sonder- und
Einmaleffekten
- Umsatzerlöse sinken durch Leerstand und Objektverkäufe auf 38,7 Mio. Euro
- Sonder- und Einmaleffekte in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung
sowie der Immobilienbewertung führen zu Periodenverlust von -86,0 Mio. Euro
im Neunmonatszeitraum
- FFO aufgrund von Sondereffekten und Leerstand mit -3,3 Mio. Euro im
Rahmen der Erwartungen
- NAV sinkt durch Anpassung der beizulegenden Immobilienwerte auf 380,2
Mio. Euro bzw. 7,32 Euro pro Aktie
- Signifikanter Rückgang der Verschuldung im Zuge der anhaltenden,
vorzeitigen Rückführung von Darlehen: Gesamtverbindlichkeiten sinken auf
554,5 Mio. Euro, LTV auf 59,2 Prozent reduziert
- Vermietungserfolge in Stuttgart und Heilbronn: Langfristiger Mietvertrag
mit der Daimler AG in Stuttgart/Möhringenüber insgesamt 15.400
Quadratmeter. Langfristiger Mietvertrag mit Städtischen Grundbuchamt in
Heilbronnüber rund 14 % der Mietfläche des Objekts unterzeichnet
- Vorstand bestätigt Umsatzprognose für das Gesamtjahr von 51 bis 53 Mio.
Euro und passt FFO-Guidance auf -3 bis -6 Mio. Euro
München, 6. November 2013. Die Prime Office REIT-AG ('Prime Office'), ein
führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen mit REIT-Status, das auf
Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland sowie deren
Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist, präsentiert die Ergebnisse
für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2013.
Die Entwicklung des operativen Geschäfts wurde im Berichtszeitraum
insbesondere von verschiedenen Sonder- und Einmaleffekten in Zusammenhang
mit der geplanten Verschmelzung mit der OCM German Real Estate Holding AG
('OCM'), dem aktuellen Leerstand des Portfolios und insbesondere der damit
verbundenen Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienportfolios
beeinflusst. Die zum 30. September 2013 erfolgte Marktwertanpassung des
Immobilienportfolios in Höhe von rund -78,3 Mio. Euro auf 805,6 (31.
Dezember 2013: 883,9) Mio. Euro resultierte demnach aus insgesamt kürzeren
Mietvertragsrestlaufzeiten, Verzögerungen bei den Vermietungsprozessen, der
aktuellen Leerstandsquote sowie einer leicht vorsichtigeren
Markteinschätzung für einzelne Immobilien. Zur Jahresmitte hatte die
Anpassung der beizulegenden Immobilienmarktwerte insgesamt 57,3 Mio. Euro
betragen, sodass auf das dritte Quartal 2013 rund 21 Mio. Euro entfielen.
Zudem führte in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 der Due
Diligence-Prozess im Rahmen der geplanten Verschmelzung mit der OCM zu
einem deutlichen Anstieg der Rechts- und Beratungskosten. Nach dem
positiven Votum der Aktionäre der Prime Office und der OCM auf den
jeweiligen Hauptversammlungen und der Zustimmung zur geplanten
Verschmelzung durch das Bundeskartellamt haben sich beide Gesellschaften
das Ziel gesetzt, die Fusion im ersten Quartal 2014 umzusetzen. Darüber
hinaus ergab sich ein Einmaleffekt in Zusammenhang mit der Abberufung des
Vorstandsvorsitzenden zum 28. Juni 2013. Im Zuge der Aufhebung des
Dienstverhältnisses wurde im Berichtszeitraum eine aufwandswirksame
Verbindlichkeit in Höhe von rund 1 Mio. Euro gebildet.
'Die Geschäftsentwicklung unserer Gesellschaft stand in den ersten neun
Monaten des aktuellen Geschäftsjahres primär im Zeichen von Sonder- und
Einmaleffekten aus der Verschmelzung mit der OCM und der Marktwertanpassung
unseres Immobilienportfolios. Gerade die bevorstehende Fusion mit der OCM
lässt uns aber optimistisch in die Zukunft schauen, da wir gemeinsam mit
der OCM zu einem führenden ertrags- und dividendenstarken
Gewerbeimmobilienunternehmen werden und damit nachhaltige Werte für unsere
Stakeholder schaffen können', sagt Alexander von Cramm, Vorstand der Prime
Office REIT-AG.
Die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung reduzierten sich in den
ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 aufgrund der aktuellen
Leerstandsquote von 18 Prozent und der erfolgten Immobilienverkäufe
gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um 29,2 Prozent auf 38,7
(Q1-Q3/2012: 54,7) Mio. Euro. Daraus resultierte im Berichtszeitraum ein
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29,2 (Q1-Q3/2012: 46,8)
Mio. Euro, das somit unter dem Niveau in den ersten neun Monaten des
Vorjahres lag. Das operative Ergebnis vor Bewertungsergebnis reduzierte
sich in den ersten drei Quartalen des aktuellen Geschäftsjahres bedingt
durch die beschriebenen Effekte im Zusammenhang mit der Marktwertanpassung
des Immobilienportfolios, dem Vermietungsstand und den erhöhten Beratungs-
und Due Diligence-Kosten im Rahmen der Fusion mit der OCM auf 20,0
(Q1-Q3/2012: 42,1) Mio. Euro. Die Anpassung der beizulegenden Zeitwerte des
Immobilienportfolios beeinflusste auch das operative Ergebnis vor Zinsen
und Steuern (EBIT), das mit -62,8 (Q1-Q3/2012: 31,5) Mio. Euro im
Berichtszeitraum ebenfalls unter dem Niveau im Vergleichszeitraum des
Vorjahres lag.
Sonder- und Einmaleffekte in Zusammenhang mit der geplanten Verschmelzung
mit der OCM sowie der Immobilienbewertung resultierten in den ersten drei
Quartalen des Geschäftsjahres 2013 in einem Periodenergebnis in Höhe von
-86,0 (Q1-Q3/2012: 7,3) Mio. Euro. Folglich reduzierte sich auch das
Ergebnis je Aktie im Berichtszeitraum gegenüber dem entsprechenden
Vergleichszeitraum im Vorjahr und lag bei -1,66 (Q1-Q3/2012: 0,14) Euro.
Auch die 'EPRA-Earnings', das um die Effekte aus der Zeitbewertung des
Immobilienportfolios sowie der derivativen Finanzierungsinstrumente
bereinigte Periodenergebnis, wurden im Berichtszeitraum wesentlich von den
Auswirkungen des Leerstands sowie verschiedenen Einmal- und Sondereffekten
geprägt. So lagen die 'EPRA-Earnings' in den ersten neun Monaten des
laufenden Geschäftsjahres 2013 bei -2,8 (Q1-Q3/2012: 15,6) Mio. Euro bzw.
-0,05 (Q1-Q3/2012: 0,30) Euro je Aktie.
Die Funds from Operations (FFO) der Prime Office reduzierten sich in den
ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013 gegenüber der
Vergleichsperiode des Vorjahres bedingt durch die erhöhte Leerstandsrate
sowie die erläuterten Einmaleffekte und Sonderbelastungen auf -3,3
(Q1-Q3/2012: 19,6) Mio. Euro. Die FFO je Aktie lagen bei -0,06 (Q1-Q3/2012:
0,38) Euro je Aktie.
Zu Beginn des Monats August 2013 hat die Prime Office mit der Daimler AG,
Stuttgart, einen langfristigen Mietvertragüber insgesamt 11.315
Quadratmeter Büro- und Lagerflächen sowie 220 Pkw-Stellplätze im
Büroensemble 'emporia' in Stuttgart/Möhringen geschlossen. Der Mietvertrag
enthielt eine Option auf die Anmietung zusätzlicher Flächen. Hiervon machte
das Unternehmen im Oktober 2013 Gebrauch und mietet weitere rund 4.100
Quadratmeter im Büroensemble 'emporia' anmieten. Durch die Ausweitung der
durch die Daimler AG angemieteten Flächen, die damit insgesamt rund 15.400
Quadratmeter umfassen, erreicht das Objekt den Status der Vollvermietung.
Darüber hinaus hat die Immobiliengesellschaft im August 2013 mit dem
Investor WealthCap einen Vertragüber den Verkauf des Bürogebäudes in der
Hufelandstraße 13, 15 in München geschlossen. DerÜbergang von Nutzen und
Lasten für das Objekt mit einer Gesamtmietfläche von 8.224 Quadratmetern
erfolgte mit Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 20,5 Mio.
Euro am 4. September 2013.
Zum Stichtag 30. September 2013 konnte die Prime Office ihre
Gesamtverbindlichkeiten dank der vorzeitigen Darlehensrückführungen
respektive Sondertilgungen im Rahmen der Optimierung der
Finanzierungsstruktur gegenüber dem 31. Dezember 2012 (642,5 Mio. Euro)
erneut deutlich reduzieren. So lag die Summe der kurz- und langfristigen
Schulden der Immobiliengesellschaft zum Bilanzstichtag bei 554,5 Mio. Euro
und somit 88,0 Mio. Euro unter dem Wert zum Jahresende 2012. Ebenso sank
der Loan-to-Value (LTV) der Prime Office von 60,2 Prozent zum 31. Dezember
2012 auf 59,2 Prozent zum Bilanzstichtag 30. September 2013. Der
signifikant reduzierte LTV wird auch das zukünftige Finanzergebnis weiter
entlasten.
Das Eigenkapital der Prime Office wurde Berichtszeitraum sowohl von den
ergebniswirksamen Einmaleffekten als auch wie in der Vergangenheit von der
Finanz- und Eurokrise und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau belastet.
Dabei hatten insbesondere die relativ niedrigen Zinsen negativen Einfluss
auf die Bewertung der langfristigen, derivativen Zinssicherungsinstrumente
(Zinsswaps) der Immobilienfinanzierungen. Aufgrund der genannten
Einflussgrößen lag die REIT-Eigenkapitalquote zum 30. September 2013 bei
39,8 Prozent und somit auch weiterhin unter der vom REIT-Gesetz geforderten
Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Die Prime Office muss dieses
Kriterium bis Ende 2013 erfüllen, um den Status als REIT-Aktiengesellschaft
beizubehalten. Der Vorstand verfolgt das Ziel, die REIT-Eigenkapitalquote
auf mindestens 45 Prozent zu erhöhen, mit hoher Priorität. Der Vorstand
erwartet, dass die REIT-Eigenkapitalquote durch Objektveräußerungen zum
Jahresende 2013 mindestens erfüllt wird.
Der Net Asset Value (NAV) der Prime Office lag zum Stichtag 30. September
2013 bei 380,2 Mio. Euro und damit bedingt durch die Anpassung der
beizulegenden Werte unter dem Wert zum 31. Dezember 2012 (468,4 Mio. Euro).
Folglich reduzierte sich auch der NAV je Aktie zum Bilanzstichtag des
Berichtszeitraums auf 7,32 (31. Dezember 2012: 9,02) Euro je Aktie.
Der Vorstand der Prime Office rechnet auch weiterhin mit einer
weitestgehend stabilen Entwicklung des konjunkturellen Umfelds und damit
einhergehend des Büroimmobilienmarkts in Deutschland. Gleichwohl wird das
operative Geschäft der Immobiliengesellschaft in diesem Geschäftsjahr von
den Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, dem temporären Leerstand
in den Objekten in Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart sowie den geplanten
Revitalisierungsmaßnahmen in den Objekten in Stuttgart und Düsseldorf
geprägt sein. Auf Basis dieser Prämissen erwartet der Vorstand für das
Gesamtjahr 2013 Umsatzerlöse (inklusive Betriebskostenvorauszahlungen) in
Höhe von 51 bis 53 Mio. Euro und einen FFO von -3 bis
-6 Mio. Euro.
Kennzahlen der Prime Office REIT-AG
(in Mio. EUR) 01.01.-30.09.2013 01.01.-30.09.2012 Delta (in %)
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung 38,7 54,7 (29,2)
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung 29,2 46,8 (37,5)
Operatives Ergebnis (EBIT) (62,8) 31,5 (299,3)
Finanzergebnis (23,2) (24,2) 4,2
Periodenergebnis (86,0) 7,3 (1.283,8)
Ergebnis je Aktie (in Euro) (1,66) 0,14 (1.283,8)
Funds from Operations (FFO) (3,3) 19,6 (116,7)
FFO je Aktie (in Euro) (0,06) 0,38 (116,7)
(in Mio. EUR) 30.09.2013 31.12.2012 Delta (in %)
Bilanzsumme 875,2 1.031,6 (15,2)
Eigenkapital 320,6 389,1 (17,6)
REIT-Eigenkapitalquote (in Prozent) 39,8 42,9 (7,1)
Leverage (in Prozent) 60,2 57,4 4,9
Net Asset Value (NAV) 380,2 468,4 (18,8)
NAV je Aktie 7,32 9,02 (18,9)
Kontakt
Prime Office REIT-AG
Richard Berg
Director Investor Relations / Corporate Communications
Hopfenstraße 4
80335 München
Telefon +49. 89. 710 40 90 40
Telefax +49. 89. 710 40 90 99
Email richard.berg(at)prime-office.de
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238103 06.11.2013
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Datum: 06.11.2013 - 07:30 Uhr
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