Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Der BGH befand am 02. März 2011, dass eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen auch dann wirksam ist, wenn der Mieter nicht im Voraus über die entsprechenden baulichen Veränderungen informiert wurde (BGH VIII ZR 164/10).

(firmenpresse) - Die Nürnberger Mietrechtspezialisten der Anwaltskanzlei Päch & Päch erläutern anlässlich dieses BGH-Urteils die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Der deutsche Gesetzgeber versteht unter mietvertraglich relevanten Modernisierungsmaßnahmen bauliche Arbeiten, die der Aufwertung einer Mietsache durch Steigerung ihres Gebrauchswertes oder die Senkung ihres Energie- und Wasserverbrauches dienen (§ 554 Abs. 2 BGB).

Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die keine unzumutbare Härte bedeuten. Das Kriterium der Unzumutbarkeit wird hierbei von Gerichten einzelfallbezogen beurteilt und berücksichtigt insbesondere folgende Aspekte:

· Art, Zeitdauer und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
· Die konkreten Veränderungen an der Mietsache
· Vom Mieter mit Einwilligung des Vermieters vorgenommene Umbauten, welche durch die Modernisierung in Mitleidenschaft gezogen werden
· Mieterhöhungen nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.

Im Rahmen des gesetzlich vorgesehenen Mieterschutzes werden Mieterhöhungen im Gefolge von Modernisierungsmaßnahmen daraufhin überprüft, ob eine unzulässige, sogenannte Luxusmodernisierung vorliegt, mit der Mieter gezielt aus ihrem Wohnraum verdrängt werden sollen.

Allerdings schließen Modernisierungsmaßnahmen im Normalfall keineswegs Mieterhöhungen aus. § 559 Abs.1 BGB berechtigt den Vermieter zu einer jährlichen Anrechnung von 11% der Modernisierungskosten auf die Miethöhe. Bedeutsam ist an dieser Stelle die Differenzierung von Modernisierungen und Instandhaltungen. Zu Letzteren ist der Vermieter ohne Umlagemöglichkeit verpflichtet, um seinem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen.

Sofern der Vermieter eine Modernisierung seiner Immobilie vornehmen will, hält ihn § 554 Abs. 3 BGB dazu an, die betroffenen Mieter schriftlich drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahmen über deren Art, Zeitdauer und aus ihnen entstehende Mietsteigerungen in Kenntnis zu setzen. Im Gefolge dieser Mitteilung entsteht den Mietern ein Sonderkündigungsrecht. Zudem sind sie erst zu Anfang des dritten Monats nach Zugang der schriftlichen Unterrichtung über die Mieterhöhung verpflichtet, den erhöhten Mietbetrag zu bezahlen (§§ 559, 559b Abs.1, 2 BGB).

Der BGH hat am 02. März 2011 entschieden, dass die Zulässigkeit einer mit Modernisierungsmaßnahmen begründeten Mieterhöhung nicht davon abhängig ist, ob der Vermieter der Informationsobliegenheit des § 554 Abs. 3 BGB nachgekommen ist. Diese soll nach höchstrichterlicher Auffassung nicht vor Mieterhöhungen schützen, sondern dem Mieter Gelegenheit geben, sich auf die Modernisierungsarbeiten vorzubereiten oder gegebenenfalls sein gesetzlich garantiertes Sonderkündigungsrecht auszuüben.

Kommt es aufgrund von Modernisierungs- und Umbauarbeiten zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, ist beiden Vertragsparteien die Einschaltung eines fachkompetenten Rechtsexperten anzuraten. Die Mietrechtsspezialisten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch stehen ihren Mandanten hierbei gerne mit Rat und Tat zur Seite.

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Datum: 04.03.2011 - 14:58 Uhr
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