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Quotenklauseln in Mietverträgen und das BGH-Urteil vom 29.05.2013. Was ist zu beachten. Neues YouTube-Video erschienen.
ID: 911958
Vermieter verschenken viel Geld, weil Sie unwirksame Schönheitsreparaturen- und Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen benutzen oder gar nicht wissen, was eine Quotenklausel ist. Das muss nicht sein. In diesem Artikel und dem weiterführenden Youtube-Video erfährt man das Wichtigste zum Thema. Gute Unterhaltung.
(firmenpresse) - Der Bundesgerichtshof setzt seine „mieterfreundliche“ Rechtsprechung bezüglich Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln fort und hat eine weitere formularmäßige Regelung für unwirksam erklärt. (Hinweis: Der Link zum weiterführenden YouTube-Video findet sich bei: "Weitere Infos zur Pressemitteilung").
Hier ausschnittsweise der Wortlaut des BGH-Urteils (AZ: VIII ZR 285/12) vom 29.05.2013:
„Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:
"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",
ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.“
Im § 307 BGB Absatz 1 ist hierzu zu lesen:
㤠307 BGB
Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“
Auch wenn der Deutsche Mieterbund in seiner Pressemitteilung vom 12.07.2013 über die Entscheidung jubiliert, dass „Hunderttausende von Mietverträge betroffen“ sind und allen Mietern empfohlen wird „sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten zu lassen, bevor sie beim Auszug renovieren oder Renovierungskosten zahlen.“, hat das BGH-Urteil vom 29.05.2013 prinzipiell bestätigt, dass Mieter und Vermieter mietvertraglich eine Quotenabgeltungsklausel vereinbaren können, solange der Mieter dabei nicht unangemessen benachteiligt.
Somit hat der Mieterbund eigentlich keinen Anlass zu „übertriebener Freude“ über dieses Urteil, da nicht wenige „kleinere“ Vermieter in der Praxis aus Unkenntnis auf die Anwendung der Quotenabgeltungsklausel bisher verzichtet haben und diesen Verzicht möglicherweise zukünftig aufgeben, nachdem sie durch die aktuelle Diskussion auf dieses Thema gestoßen wurden und dann feststellen, dass sie bisher „aus Unwissen“ viel Geld verschenkt haben.
Hier ausschnittsweise der Wortlaut des BGH-Urteils (VIII ZR 285/12) vom 29.05.2013:
„2. Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN). Insbesondere stellt sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc).“
Das ist die Theorie, doch wie sieht die praktische Umsetzung aus?
Häufige Streitpunkte in der Praxis bei der Anwendung einer Quotenabgeltungsklausel sind:
1. die Feststellung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung bezüglich der Schönheitsreparaturen zwecks Berechnung der abzugeltenden prozentualen Quote, die der Mieter zu tragen bei Mietende. Wie sieht z.B. eine „normal“ abgenutzte Wohnung nach 4 Jahren Mietdauer aus? Wer bestimmt das? Der Vermieter, der Mieter, ein Sachverständiger?
2. Die Festlegung der Berechnungsgrundlage für die Höhe der Renovierungskosten mittels Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs: wer holt den Kostenvoranschlag ein? Mieter und Vermieter gemeinsam oder nur der Vermieter oder Mieter. Ist dieser Kostenvoranschlag dann auch für die Berechnung verbindlich. Oder kann der Mieter dagegen Einwände erheben und vielleicht eine günstigeren Kostenvoranschlag beibringen.
Hier bleibt auch zukünftig viel Spielraum für Streit zwischen Vermietern und Mietern und für weitere Gerichtsentscheidungen des Bundesgerichtshofs und jeder Vermieter muss für sich entscheiden, ob er das Risiko eingeht, seine berechtigten Forderungen auf Basis einer „unsicheren“ Quotenabgeltungsklausel durchzusetzen, oder ob er besser dazu übergeht - falls der Wohnungsmarkt es hergibt - die Renovierungskosten durch einen Aufschlag auf die Miete gleich „einzupreisen“ oder die Wohnung einfach unrenoviert zu vermieten, frei nach dem Motto: Kosten, die man nicht hat, muss man nicht tragen...
Vielleicht wäre es für den langfristigen Rechtsfrieden förderlicher gewesen, wenn die BGH-Richter eine wirksame Formulierung einer Quotenabgeltungsklausel vorgegeben hätten, anstatt immer wieder einzelne Formulierungen nach langwierigem Vorinstanzenweg für unwirksam zu erklären.
Weitere Details zum Thema Quotenabgeltungsklausel und BGH-Urteil vom 29.05.2013 erfahren Sie in einem YouTube-Video (den Link zum Video finden Sie weiter unten bei "Weitere Infos zur Pressemitteilung").
Viel Erfolg bei der Umsetzung wünscht
Georg Schuck
Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)
(YouTube-Kanal: Immobook )
Themen in dieser Pressemitteilung:
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Immobook e.K. verwaltet Immobilien und betreibt den Download-Shop „http://www.Vermietershop.de“ mit über 200 Mustertexten und Video-Anleitungen für Vermieter und Mieter als Hilfe zur Selbsthilfe bei den typischen Vermieter-Themen: Modernisierung ankündigen, Mietvertrag abschließen, Mietvertrag kündigen, Mieter abmahnen, Miete erhöhen, Betriebskosten abrechnen uvm. dargestellt am Beispiel eines Muster-Mietverhältnisses.
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wünscht Georg Schuck und das Immobooks-Team
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Inhaltlich Verantwortlicher gemäß § 55 Rundfunkstaatsvertrag: Georg Schuck, Bismarckstr. 79, 67059 Ludwigshafen
Internet: http://www.vermietershop.de
  
  
  
Datum: 18.07.2013 - 13:21 Uhr
Sprache: Deutsch
News-ID 911958
Anzahl Zeichen: 6409
Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Georg Schµck
Stadt:
Ludwigshafen
Telefon: 0621 522254
Kategorie:
Recht und Verbraucher
Meldungsart: Erfolgsprojekt
Versandart: Veröffentlichung
Freigabedatum: 18.07.2013
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