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Die rechtliche Ausgestaltung und Regelung der Mietkaution
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Die ĂŒberwiegende Mehrheit aller MietvertrĂ€ge wird unter der Voraussetzung einer Kautionsleistung durch den Mieter geschlossen. Aus Anlass eines aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofes berichtet die NĂŒrnberger Anwaltskanzlei PĂ€ch & PĂ€ch ĂŒber Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien, die mit der Mietkaution zusammenhĂ€ngen.
(firmenpresse) - Die Rechtsgrundlage der Mietkaution ist § 551 BGB. Als Sicherheitsleistung bietet sie dem Vermieter eine Absicherung gegen Pflichtverletzungen seitens des Mieters. Hierbei kann es sich beispielsweise um versÀumte Zahlungen der Miete oder Nebenkosten handeln.
Die Verpflichtung des Mieters zur Kautionszahlung geht nicht von selbst mit dem Mietvertrag einher, sondern muss gemÀà § 551 BGB zwischen ihm und dem Vermieter ausdrĂŒcklich vertraglich vereinbart werden.
Ihr Umfang wird gesetzlich durch §551 Abs.1 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuches auf höchstens drei Monatsmieten festgelegt. Bezugspunkt der Mietkaution ist die Nettomiete ohne Nebenkosten. Haben die Mietvertragparteien eine pauschale Warmmiete vereinbart, mĂŒssen die geschĂ€tzten Nebenkosten fĂŒr die Berechnungen der zulĂ€ssigen Mietkaution von dem, nicht aufgeschlĂŒsselten, Pauschalbetrag abgezogen werden. Die Mietkaution steigt nur dann zusammen mit dem Mietzins, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Andernfalls richtet sie sich nach der ursprĂŒnglichen Miete bei Vertragsabschluss.
GemÀà § 551 Abs. II BGB ist eine Aufteilung der Mietkaution in drei aufeinanderfolgende Monatsraten gleicher Höhe zulÀssig. Die erste Teilrate ist zu Beginn des MietverhÀltnisses zu entrichten. In der Praxis werden die meisten Vermieter allerdings nur dann auf einen Mietvertrag eingehen, wenn sie die gesamte Kaution bei Vertragsabschluss erhalten. Die Mietkaution gilt als geleistet, wenn der Vermieter sie tatsÀchlich erhalten hat.
Der Mieter sollte einen Zahlungsbeleg ĂŒber die Mietkaution sicher aufbewahren und bei Barzahlungen eine Quittung vom Vermieter einfordern. Andernfalls sind im Streitfall Beweisprobleme zu erwarten.
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit gegen Vertragspflichtverletzungen des Mieters. Dementsprechend ist sie nach MaĂgabe des § 551 Abs. III BGB insolvenzfest, d.h. getrennt von seinem Vermögen, bei einem Kreditinstitut anzulegen. Der Vermieter ist verpflichtet, eine verzinsliche Anlage der Kautionsleistung vorzunehmen, die wenigstens den fĂŒr Spareinlagen mit einer KĂŒndigungsfrist von drei Monaten ĂŒblichen Zinssatz garantiert. Mit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 wurde den Vertragsparteien gestattet, auch andere Anlageverfahren fĂŒr die Mietkaution zu nutzen. In jedem Fall erhöhen die AnlageertrĂ€ge die Sicherheitsleistung der Kaution und sind dem Mieter nach Beendigung des MietverhĂ€ltnisses auszuzahlen.
Um einem Anspruch des Mieters auf Schadensersatz wegen Zinsverlust vorzubeugen, ist dem Vermieter dringend anzuraten, die Anlage der Kautionssumme unverzĂŒglich nach Erhalt vorzunehmen. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht besteht gemÀà § 551 Abs. III BGB fĂŒr die Vermietung von WohnrĂ€umen in Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Die Trennung von Vermögen und Mietkaution aufseiten des Vermieters wird vom Gesetzgeber aus GrĂŒnden des Mieterschutzes vorgeschrieben. WĂŒrde sie unterlassen, bestĂ€nde fĂŒr den Mieter die Gefahr, seine zeitweilig ĂŒberlassene Kaution durch Zweckentfremdung oder Insolvenz des Vermieters zu verlieren. Der Bundesgerichtshof hat am 13.10.2010 entschieden, das ein Mieter erst dann verpflichtet ist, die vertraglich vereinbarte Mietkaution zu zahlen, wenn der Vermieter die insolvenzsichere Anlage des Betrages eindeutig nachweist.
Verletzt der Mieter wĂ€hrend des MietverhĂ€ltnisses seine vertraglichen Pflichten, ist der Vermieter berechtigt, seine AnsprĂŒche aus der Kaution zu decken. Dem Mieter obliegt in Folge die Aufstockung des Kautionsbetrages auf das ursprĂŒnglich festgelegte Niveau.
Mit Beendigung des MietverhĂ€ltnisses entsteht dem Mieter ein Anspruch auf RĂŒckzahlung der Mietkaution und Anlagezinsen gegenĂŒber dem Vermieter. Dieser muss den fraglichen Betrag jedoch erst dann rĂŒckerstatten, wenn er ĂŒberprĂŒft hat, ob und in welchem Umfang nachtrĂ€gliche AnsprĂŒche gegen den Mieter vorliegen, die zur Aufrechnung mit der Kaution berechtigen. Eine generelle RĂŒckzahlungsfrist lehnt die Rechtsprechung zugunsten der individuellen Beurteilung des Einzelfalls ab. Sofern keine AnsprĂŒche des Vermieters gegen den Mieter ersichtlich sind, wird jedoch hĂ€ufig ein Zeitraum von höchstens sechs Monaten nach Beendigung des MietverhĂ€ltnisses als hinreichend betrachtet. Hat der Vermieter offensichtlich keinen Anlass fĂŒr eine AnspruchsprĂŒfung, muss die RĂŒckzahlung schneller erfolgen.
Um ihre Interessen im Streit um die Mietkaution bestmöglich durchsetzen zu können, sollten beide Mietvertragsparteien auf das kompetente Engagement eines Mietrechtsexperten vertrauen.
Die auf mietrechtliche Anliegen spezialisierte NĂŒrnberger Kanzlei PĂ€ch & PĂ€ch steht in diesem Kontext seit vielen Jahren fĂŒr ihren Mandanten ein.
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Datum: 02.11.2010 - 10:23 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Hans-Christoph PĂ€ch
Stadt:
NĂŒrnberg
Telefon: 0911-5692280
Kategorie:
Rechtsberatung (gewerblich)
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