Die erleichterte Kündigung durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof versagte einem Vermieter in seinem Urteil vom 17.11. 2010 die Sonderkündigung eines Mietvertrages gemäß § 573a BGB. Aus diesem aktuellen Anlass werfen die Spezialisten der Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch Licht auf die Bedingungen der erleichterten Kündigung durch den Vermieter.

(firmenpresse) - Nach Maßgabe des § 573a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter eines Gebäudes mit maximal zwei Wohneinheiten, dass er selbst bewohnt, das Recht der erleichterten Mietvertragskündigung zu. Sie stellt eine Alternative zur ordentlichen Kündigung dar, für die der Vermieter kein rechtlich billigenswertes Eigeninteresse nachweisen muss.
Der Schutz des Mieters vor einer Beendigung des vertraglichen Mietverhältnisses wird durch Anwendung dieses Sonderkündigungsrechtes stark beschnitten. Infolgedessen knüpft der Gesetzgeber eine Reihe von Bedingungen an die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 BGB.

Die erleichterte Kündigung tritt an Stelle der ordentlichen Kündigung. Wird diese vom Mietvertrag ausgeschlossen, ist die vermieterseitige Sonderkündigung gemäß § 573a Abs. 1 BGB ebenfalls nicht zulässig. Bedeutend ist dieser Umstand insbesondere für befristete Mietverträge. Solange die Befristung nicht ausgelaufen ist, kann der Vermieter keine erleichterte Kündigung aussprechen. Ist er berechtigt, sich auf § 573a Abs. 1 BGB zu berufen, wird die ordentliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Von Bedeutung ist zudem die Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes auf Gebäude mit genau zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine persönlich bewohnt. Weder juristischen Personen, noch Vermietern, die nicht Eigentümer des Gebäudes sind, steht das Recht der erleichterten Kündigung zu.

Will der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, muss er sich in einem schriftlichen Kündigungsschreiben an den Mieter ausdrücklich auf die Rechtsgrundlage dieser Kündungsform berufen. Dem Mieter steht es frei, der Kündigung bei Vorliegen eines Härtegrundes nach § 574 BGB zu widersprechen. In diesem Fall obliegt es der Rechtsprechung, zu einer Entscheidung über die Wirksamkeit der Kündigung zu gelangen.

Von besonderem Einfluss auf die Zulässigkeit der erleichterten Kündigung ist die Frage, wie das betroffene Gebäude tatsächlich genutzt wird und aufgeteilt ist. Dies verdeutlichen zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes.

Im aktuellen Urteil des BGH vom 17.11.2010 (BGH VIII ZR 90/10) wurde dem Vermieter und Eigentümer eines Gebäudes mit drei Wohnungen, von denen er selbst zwei nutzte, untersagt, dem Mieter der dritten Wohnung mittels § 573a Abs. 1 BGB zu kündigen. Der BGH hob hervor, dass für die Bestimmung der Wohnungsanzahl im Gebäude unerheblich sei, wie viele Wohnungen der Vermieter nutze. Da im vorliegenden Fall drei Wohneinheiten vorhanden seien, käme eine Anwendung des § 573a Abs.1 BGB nicht in Frage.

Demgegenüber befand der 8. Zivilsenat des BGH am 25.06.2008 (BGH VIII ZR 307/07 ) die vermieterseitige Sonderkündigung in einem Gebäude mit zwei Wohnungen und weiteren gewerblich genutzten Räumlichkeiten für rechtskonform. In seiner Urteilsbegründung führte der Bundesgerichtshof aus, gewerblich genutzte Räume würden, auch wenn sie sich in einer ehemaligen Wohnung befänden, nicht als Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB gelten, sofern sie zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht als Wohnraum genutzt worden wären.

Wie die Urteilspraxis des BGH zeigt, wirken verschiedene Faktoren auf die Zulässigkeit einer Sonderkündigung gemäß § 573a Abs.1 BGB ein, die sich ohne einen erfahrenen Rechtsbeistand nicht einfach erschließen.

Jedem Mandanten die bestmögliche Umsetzung mietrechtlicher Interessen zu ermöglichen, ist der Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch ein Anliegen, dem sie sich seit vielen Jahren mit vollem Engagement und fachlicher Expertenkompetenz widmet. Für eine professionelle Rechtsvertretung und –beratung steht daher sie jederzeit gerne bereit.

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Datum: 26.11.2010 - 15:22 Uhr
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Ansprechpartner: Hans-Christoph Päch
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